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不動産投資ローンの借り換え時の注意するべきこと

不動産投資ローンの借り換えが盛んになっています。日本は歴史的な低金利。今までのローンとの金利差があれば借り換えを考えたくなるものです。ただ、そこはお金も絡む話ですのでいくつかの注意点もあります。ここでは、不動産投資ローンの注意点について見ていきましょう。

 

不動産投資ローンを借り換えするときとは

ローンには金利がつきものです。借り換えローンを利用する場合には、今借りている不動産投資ローンよりも金利が低いことが絶対条件になります。金利も含め、不動産投資ローンを借り換えするのはどんな時なのかについて考えていきましょう。金利だけではない理由も浮かび上がってきます。

金利が下がっている

2020年現在の日本は歴史的にも低金利の状態が続いています。不動産の借り換えローンも金利が1.5%から2.0%(モゲチェックhttps://investment.mogecheck.jp/)程度です。金利の高かった時期に不動産投資ローンを借りている場合、その金利差はかなりのものになります。今の時期は借り換えローンを利用するには有利な時期です。

金融機関との関係が悪化

長く取引していると、金融機関との関係がずっと良好とは限りません。関係がよい時もあればそうでない時期もあります。国の政策転換や金融機関の方針変更等で、良好な関係が突然終わる場合もあるのです。金融機関との関係が悪化したとき、場合によっては、今の金融機関との関係を終了し、新しい金融機関へ鞍替えすることもあります。

 

借り換えの注意点

住宅ローンや不動産投資ローンでは、借り換えは一般的となってきました。Web上で低い金利をアピールしている金融機関もあります。ただ、これらの誘い文句だけを信じて安易に借り換えをするのは慎むべきです。ここでは、借り換えの注意点についてお話しします。

目先の金利に惑わされない

現在借りている不動産投資ローンの金利と借り換えローンの金利との差があるほど、金利分の支払いを抑えることができます。もちろん、これは投資に有利なことなので積極的に検討すべきです。ですが、目先の金利差だけで判断はしないようにしましょう。目先の金利に惑わされて、他のコストに目がいかなくなってしまいます。

トータルコストで考える

借り換えはトータルコストで考えるべきです。現在の不動産投資ローンを繰上返済するにも手数料がかかります。抵当権抹消には司法書士手数料も必要です。また、借り換えローンを借りるにも手数料がかかってしまいます。融資金額にもよりますが、それぞれ数十万円単位のお金が必要です。

全額繰り上げ返済ができるか

そもそも不動産ローンは繰上返済ができないプランも存在します。三井住友銀行のように「固定金利期間中の繰上返済(一部繰上返済も含む)は、原則としてできません。」(https://www.smbc.co.jp/kojin/apartment/)としている金融機関もあるのです。借り換えローンを検討する際には、まずは現在借りている不動産投資ローンの契約内容を確認しましょう。

物件のスペックを今一度確認

今借りている不動産投資ローンは、物件がもっと新しいころの評価に基づいて融資を受けています。現在の物件はそこまでの評価を得られない場合も。競合物件の増加、大学の移転などで周辺の環境や賃料水準が変化している可能性もあります。借り換え時に物件がどの程度の評価を受けられるのか、事前に不動産業者に相談して確認しておきましょう。

金融機関にも相談してみよう

最近は金融機関との関係も以前よりもドライなものとなっています。相談なしに借り換えするケースも多くなりました。ただ、一度は融資を受けている金融機関に相談することをおすすめします。これまでのつきあいもありますが、融資条件を優遇してくれる可能性もあるからです。金融機関としても顧客が逃げてしまうのは避けたいところ。リスケや金利の変更などを対応してくれる場合もあります。こうしたケースもあることから、金融機関への相談も一案です。

 

まとめ

より有利な条件を求めて借り換えを行うことは投資行動として有効です。金利が低い現在は確かに借り換えを行うには有利な条件が揃っています。金利差だけでなく、借り換えにかかるコストもしっかり吟味すれば失敗することも少なくなるはずです。シミュレーションをきちんと行って借り換えを行いましょう。