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初心者でも安心して不動産投資ができる!失敗しない賃貸管理会社の選び方

不動産投資は物件を購入して終わりではありません。購入後、安定して収益を出すために「①属性のよい入居者に住み続けてもらうこと」「②空室期間を短くすること」の2点が重要になってきます。しかし、購入した物件の入居募集、家賃集金などをすべて自力で行うことは現実的に難しいでしょう。「管理業務を管理会社に委託する」ことが必要になってきます。そこで、本日は購入後の物件を任せられる賃貸管理会社の選び方についてご紹介します。

1.不動産投資における賃貸管理業務の重要性

冒頭でも述べたように、不動産投資は購入して終わりではありません。購入後、いかに安定して収益を生み出せるかがインカム狙いでもキャピタル狙いでも重要になってきます。

 

安定して家賃収入を獲得するためには、

①属性のよい入居者に長く住み続けてもらうこと

②退去後の空室期間を短くすることが必要になってきます。

 

「属性のよい入居者」とは、「毎月遅滞なく家賃を納められる」「騒音や近隣トラブルを起こさず、マナーを守って生活できる」「物件をむやみに傷つけない(オーナーの許可なく設備を回収しない)」入居者のことを言います。

せっかく入居が決まっても「滞納が発生している」「近隣トラブルを起こし、他の入居者が出て行ってしまった」といったトラブルに見舞われれば、安定した家賃収入は得られません。

また、退去後長期空室が続いてしまうと、空室期間は家賃収入が0円になります。さらに、「家賃を下げる」、「条件変更を行う」といったネガティブな対応が必要になってきます。

そこで、属性のよい入居者を客付けでき、退去後の空室期間を短くできる賃貸管理会社を選ぶことがとても重要です。

2.満室経営に繋がる賃貸管理会社の選び方

世の中には約34万件の不動産業者が存在しており、その実力もピンからキリまで様々です。そこで、購入した物件を安心して任せられる賃貸管理会社の選び方をご紹介します。 ポイントは大きく4つです。

①入居率が90%以上(実績を前面に出している)

②客付けに強い

③入居者向けサービスが充実している

④担当者の連絡が早い

 

①入居率が90%以上(実績を前面に出している)

賃貸管理会社の実力を見る際の参考数値に「入居率」というものがあります。入居率とは、管理会社が管理している物件にどれぐらい入居者が入っているかどうかの数字です。

入居率の実績を出していない、担当者に聞いても答えられない場合は、黄色信号です。

管理の実力はないと判断してよいでしょう。

地方などエリアによって差はあるものの、入居率90%以上の会社は安心です。

 

②客付けに強い

続いては、客付けに強いかどうかです。客付けとは、「入居希望者を見つけてくる力」のことで、いかに早く物件にお客様をつけられるかどうかのことを指します。

賃貸管理会社には大きく2つのパターンがあります。

(1) 自社に賃貸仲介部門があるパターン

(2) 自社に賃貸仲介部門はないが、エリア内の賃貸仲介会社と連携して客付けを行うパターン

自社に仲介部門があるパターンは一見、客付け力が強いように思えますが、賃貸仲介が得意かどうかは会社によって大きく異なります。また、自社に仲介部門がなくても、エリア内の業者連携が非常に得意ですぐに入居希望者を見つけてくるパターンも多いです。

そのため、管理会社のタイプによって見極め方法が異なってきます。

まずその会社のHPなどから仲介部門があるかどうかを把握し、会社に仲介部門があるパターンは、一度物件のあるエリア内で大手ポータルサイトから検索をしてみてください。該当業者の掲載数が多い場合は、客付けに力を入れており仲介力が高いと判断してよいでしょう。

また、仲介部門がないパターンは、業者に対して日頃どのようなPR・連携を行っているのか、担当者に聞いてみるとよいでしょう。積極的に空室情報を送っている、業者訪問をしているなどの回答がある場合は、客付けに力を入れており仲介力が高いと判断できます。

 

さらに、担当している物件やエリアにはどういった客層が多いかもしっかり説明できる会社は客付け力が強いと言えるでしょう。エリア内の客層を把握できずに客付けする会社は、属性の悪い入居者も連れてきやすいです。 そのため、客層への理解度もチェックしてみましょう。

 

③入居者向けサービスが充実している

続いては、入居者向けサービスの充実度です。

例えば、物件トラブルがあった際に入居者が24時間いつでも連絡・相談ができる24時間対応サービスがあるかどうかや初期費用が0円で引っ越しできるサービスがあるかどうかです。

少しでも入居希望者が物件を選んでくれるよう差別化商品を用意しているかどうかは重要です。

 

④担当者の連絡が早い

最後は、基本的なことですが担当者からの連絡スピードです。

何かお困りごとがあった時に担当者からすぐに連絡があるかどうかは、対応力の差に繋がります。

入居者にトラブルが発生した際対応が遅いようでは、不満が発生し、退去に繋がってしまう場合もあります。

管理会社によっては管理している戸数が多いことから、若干対応に遅れが出る場合もあるかもしれませんが、「いつまでに連絡・対応するのか」「どのような対応をしてくれるのか」をしっかりと日頃から明示してくれる場合は安心してよいでしょう。

3.まとめ

不動産投資は物件を購入して終わりではなく、そこからいかに安定して家賃収入を獲得するかも重要です。そのため、購入した物件の管理会社を選ぶ際は、下記ポイントを押さえて選ぶとよいでしょう。

①入居率が90%以上(実績を前面に出している)

②客付けに強い

③入居者向けサービスが充実している

④担当者の連絡が早い

属性のよい入居者を客付けでき、退去後の空室期間を短くできる管理会社で確実に収益を出していきましょう。当社では入居率97%の実績を維持しており、物件購入後の賃貸管理も積極的にサポートしております。空室にお困りの方、物件管理にご興味のある方はぜひお気軽にご相談ください。