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初心者が1棟目から安い金利で物件購入は難しい?!金利以外で見るべき不動産投資のポイント

不動産投資をしたいけれど、借金もしないといけないし不安だ。と感じている人は多いものです。確かに不動産投資はメリットも多い反面、リスクも多く存在します。多額の借金に加え、金利も高いと二の足を踏んでしまうものです。ここでは金利や借金がネックとなって不動産投資をためらっている人のために、金利以外で着目すべき点について解説いたします。

 

不動産投資のメリットとリスク

不動産投資には、毎月の定額収入が確保できる、節税効果が期待できる、副業としても可能といったメリットがあります。その反面、リスクとして考えられるのが、物件価格の下落リスク、賃料水準の下落や貸し倒れのリスク、資金ショートのリスクなどです。

 

不動産投資ローンの金利

不動産投資ローンをノンバンクで借りようとすると、金利は次のように3%前後となります。

【主なノンバンクの金利】

名称

金利

セゾンファンデックス

3.60%

新生インベストメント&ファイナンス

2.80%~年4.10%

三井住友トラストL&F

2.90%~4.40%

ちなみにメガバンクは不動産投資のためのアパートローンの設定はあるものの、具体的な金利は公表していません。これだけの金利を負担しながら元本も返済しようとすると、融資員額にもよりますが、大きな負担となります。

 

金利以外で見るべき指標

不動産投資では金利以外でも確認すべき指標があります。これらの数値が良好であれば、金利が高いといっても十分に採算を取ることも可能です。

融資期間

融資期間が長ければ、その分元本の返済額は小さくなります。借金は早く返したいからと、短期で返済しようとすると、毎期の返済額が大きくなってしまうもの。これでは返済計画に無理が生じてしまいます。不動産投資ローンの場合は、長く少しずつ返すことで返済の負担を軽減することができるのです。

自己資本の利回り

借入金を併用することで自己資本部分の利回りを向上させることができます。これがレバレッジ効果と呼ばれるものです。

【レバレッジ効果の例】

表面利回り8%の物件を自己資本30%、残り70%を3%の金利の借入金とする。

表面利回り8%=借入金利3%×借入金割合70%+自己資本利回りX%×自己資本割合30%

X≒19.7%

上の例では、表面利回り8%の物件でも借入金を使うことで自己資本の利回りを大幅に引き上げることが可能です。レバレッジ効果のレバレッジとはレバー、つまり、梃子(てこ)のこと。てこの原理で自己資本の利回りを向上させているのです。借入金には自己資本の利回りを上昇させる効果があります。

キャッシュフロー

キャッシュフローとはお金の流れのこと。下の例のように、キャッシュフローで最終利益が獲得できる限り、少々金利が高い借入金であっても十分にペイできます。もちろん、貸し倒れや賃料の下落リスクに対しての備えは必要です。キャッシュフローで計算すると、損益計算ではわからないこともみえてきます。

①年間収益

2,000万円

②年間費用

1,000万円

③年間利益 ①-②

1,000万円

④年間返済額 

800万円

⑤減価償却費

300万円

⑥最終利益 ③-④+⑤

500万円

 

1棟目は少々金利が高くても購入すべき

金利と不動産の利回りやキャッシュフローを比較すると、金利だけが原因で不動産投資が不可となることはまずありません。「金利が高いから不動産投資をやめる」というのは成立しないことになります。もちろん、物件の状況、賃料水準などは精査すべきですが、1棟目の物件は少々金利が高くても購入すべきなのです。

ノンバンクは金利が高くても融資がスピーディー

先ほどノンバンクは金利が高めであることを紹介しました。ただしこのノンバンク、侮れない点もあります。ノンバンクは融資がスピーディーなのです。ノンバンクは他から資金を調達しているため、どうしても金利が高めとあります。それを自身でもわかっているため、手続きだけでも迅速に行おうとしているのです。

不動産投資はまず始めてみることが大事

不動産投資に限らず、第一歩を踏み出すのは勇気がいることです。頭の中では「リスクが大きい」「お金がかかる」など、しり込みするための言葉がどうしても浮かんできてしまいます。不動産投資はまず始めてみなければ話は始まりません。ノンバンクの金利を紹介しましたが、ここ30年でみると相当な低金利です。何事も第一歩が大事になります。

 

まとめ

どんなことでも初めて取り組むことには手間と時間がかかります。不動産投資の場合、元々大家業をやっていない限りは新規参入の立場です。ただ、近年は不動産投資のハードルは確実に下がっています。ネットでも情報はいくらでも入手可能です。投資環境はかなり整備されました。あとは決断だけなのです。