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【5分でわかる】不動産投資初心者がまず最初に理解しておくべき7つのポイント

「不動産投資に興味があるが、全体像がわからない」「始める前に、どのような知識が必要なのか?」
お客様から質問をいただくことが多いため、今回は不動産投資初心者がまず最初に理解しておくべきポイントを7つにまとめました。

1.不動産投資とは?他の投資との違い

不動産投資とは、(1)アパートやマンションを購入し、家賃収入を得る投資(インカムゲイン)と、(2)物件を購入時より高く売却することで利益を得る投資(キャピタルゲイン)のことを言います。

株やFXは企業の業績や為替の値動きなど市場の影響を直に受けるため短期的な変動が大きく、ハイリスク・ハイリターンと言われています。一方、不動産投資は物件購入による初期費用はかかるものの、賃料や地価は市場の影響が小さく、安定して家賃収入が入ることからミドルリスク・ミドルリターンの投資に属しています。

2.不動産投資初心者がまず最初に理解しておくべき7つのポイント

①不動産投資の収益=家賃収入と売却差益 

不動産投資で得られる収益は、先程も述べたように2パターンあります。
「インカムゲイン」と言われる家賃収入と、「キャピタルゲイン」と言われる売却益です。

物件を購入する際は、インカムゲインとキャピタルゲイン、どちらの戦略を選ぶかで大きく変わってきます。

安定した収益を長期的に得たいと考えている方はインカムゲインがおすすめです。
短期間で大きな利益を得たい方はキャピタルゲインがおすすめです。

②不動産投資の代表的な種類

不動産投資と一口に言っても、物件の形・建物用途・投資形態などの切り口により、様々な種類があります。

物件の形では、①1棟物件、②区分(マンションやアパートの一室だけを所有する形式)、③戸建物件(戸建賃貸など)の大きく3つがあります。

建物の用途では、①住居、②商業系(オフィス・店舗・倉庫)、③福祉系(老人ホームや保育園など)、④駐車場、⑤太陽光発電など様々な切り口があります。

また、投資形態にも①現物不動産投資、②REIT(不動産投資信託)などがあります。

商業・福祉系の不動産投資は金額が高額で購入できる層も限られているため、不動産投資初心者の場合はまず住居系を始めることをおすすめします。

また、住居の中でも①1棟物件、②区分、③戸建物件などがありますが、資金がどれぐらいあるか、土地を持っているかどうかなどで適している投資手法が異なります。

例えば、具体的な価格帯で見ると、同じ一棟ものでも木造アパートでは5,000万円程度~15,000万円程度が多く、RCマンションでは20,000万円~50,000万円、戸建物件や区分マンションでは3,000万円以下が多いという特徴があります。

当然築年数によっても価格帯が異なるため、不動産投資は非常に変数が多い投資となっています。

ご自身で楽待・健美家といったポータルサイトを毎日見るなどの方法で、日々勉強していくことが必要になってきます。

③どんな人達が不動産投資をしている?年収や投資目的

不動産投資は富裕層のみがやっているイメージを持たれがちですが、近年ではサラリーマン投資家が多くを占めています。大手不動産投資ポータルサイト「健美家」の「不動産投資に関する意識調査」のアンケート結果(2020年4月23日~5月7日実施:https://www.kenbiya.com/info/user_anquite_result202004.html)を見ると、回答者の割合は会社員が54.8%を占めています。

弊社のお客様でも「老後資金2,000万円問題」といったキーワードが紙面を賑わせたように老後の資金に不安を感じている会社員の方、現在の収入だけでは物足りないと感じている方が資産運用目的で不動産投資を始めているケースが多いです。

また、年収を見てみると1,000万円以下の人が40.6%、1,000万円~1,500万円未満の人が26.7%、1,500万円~3,000万円未満が19.3%となっており、年収幅は比較的広くなっています。

物件購入の全てを自己資金で賄っているパターンは一般的ではなく、ほとんどの方が融資を受けて不動産投資を行っています。
そのため、自己資金が少なくても、商品を選べば不動産投資を始めることはできるのです。

④不動産投資のメリット

(1)安定した収入の確保

購入した物件に入居者が入れば、毎月何もしなくても安定した収入が入ってくるようになります。通常賃貸契約は2年など年単位で契約する場合が多く、また賃料は特別なトラブルがない限り突然大きく下がることはないことから、長期的な収入源を確保できます。

(2)生命保険、死亡保険として活用できる

不動産投資をする際は、基本的に団体信用生命保険というものに加入します。これは、不動産投資ローンの返済中に投資家本人が死亡・高度障害などになった場合、ローンの残債が免除されるというもので、ローンなしの資産を家族に残すことができます。残された家族は、不動産を手元に残し家賃収入を得ることもできますし、売却してまとまった資金を手に入れることができます。

(3)少額の資金で多額の投資ができる(レバレッジ効果)

先程も述べたように、不動産投資は物件購入の全てを自己資金で賄っているパターンは一般的ではありません。銀行から融資を受けることで、自己資金を大きく上回る物件を購入でき、大きな利益を得られるのです。他の投資は基本的に自分の手持ちの資金を中心に投資を行うことが多いため、少額の資金で多額の投資ができることは大きなメリットです。

⑤不動産投資のデメリット

(1)空室リスクがある

購入した物件に必ずしもすぐ入居者が入る、という保証はありません。入居者がいなければ、当然家賃収入は入ってきません。しかし、株やFXと異なり市場の影響を受けにくい不動産投資は、たとえば入居が決まりやすい物件を実際に自分で直接見て選ぶことはできます。また、「サブリース」と言われる賃貸管理会社が賃料の8割~9割の金額で部屋を一定期間借り上げる契約を結ぶと、賃料収入は多少下がるものの空室リスクを下げることは可能です。他の投資と異なり、自分の判断で収入を決められる点は、不動産投資の魅力でもあります。

(2)固定コストがかかる

購入後、入居者に長く住み続けてもらうために物件を綺麗に維持し続けるコストや修繕コスト、固定資産税・都市計画税などの税コストなどの費用が一定してかかってきます。

物件の築年数や管理会社によって費用が多少変わってくるので、月にどれぐらいコストがかかりそうか、事前にある程度シミュレートしてから物件を購入しましょう。

(3)流動性リスクがある

不動産を売却したい、と思ってもすぐに売却ができるとは限りません。買い手が見つかるまで時間と費用がかかってしまう場合もあります。物件選びをする際は、次に買い手が見つかりそうな物件か?もしっかり意識して選定しましょう。

⑥よくある失敗事例

<利回り重視で購入したものの、運営・維持費に費用がかかり赤字に…>

表面利回りだけを見るとお得な物件に思えて購入した物件でも、蓋を開けてみたら築古物件のためリフォーム費用や修繕費用が重み、赤字になってしまった…というお話を聞くことがあります。

物件購入を検討される際は、運営・維持費がどのぐらいか、ローン返済しても確実に黒になる物件かどうか意識して見てみてください。

<長期空室が続いてしまった>

表面利回りだけを見るとお得な物件に思えて購入した物件でも、蓋を開けてみたら築古物件のためリフォーム費用や修繕費用が重み、赤字になってしまった…というお話を聞くことがあります。

物件購入を検討される際は、運営・維持費がどのぐらいか、ローン返済しても確実に黒になる物件かどうか意識して見てみてください。

⑦始める前に最低限必要な知識とは

不動産投資で成功するためには、事前にある程度の知識が必要です。不動産投資Laboratoryでは、今自分にどれぐらいの知識があるのか?測定するための簡易習熟度を用意しました。よろしければ、一度下記URLから挑戦してみてください。
https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLScG1O3bj0SeDcrTPxetGdZWsKDRpq9MsLr9EdsXKC8xnAG_8w/viewform

また、本サイトでは「物件購入」「融資」「管理・運営」「リフォーム」「税金対策」「出口戦略」など様々なテーマのコラムを用意しています。知識を強化していきたいテーマ、苦手なテーマなど必要に応じてご利用ください。「時間がない」という方は、セミナーに参加してみることもおすすめです。インターネットで検索してみると、1~2時間の間に多くのポイントを凝縮させたセミナーが会社問わず多数用意されているので一度参加してみてください。

<不動産投資Laboratory開催直近セミナー>
https://fudosan-laboratory.com/seminar/

 

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