• 物件購入

136

不動産投資の初期費用はいくら?初期費用の内訳を徹底解説

不動産投資を始めるのを検討している方が気になるのは、必要となる初期費用のことでしょう。物件購入価格は高いため、多額の資金が用意できないと不動産投資が始められないと思っている方は多いようです。

しかし、不動産投資ローンを活用すれば、資産を持っていない方でも始めることができます。実際に、いくら用意すれば良いのでしょうか?この記事では、不動産投資の初期費用について解説します。

1.不動産投資にかかる初期費用はいくら?

結論から説明すると、不動産投資にかかる初期費用は物件価格の8%~10%です。1,000万円の物件であれば、80万円~100万円が初期費用として必要になります。初期費用の内訳が下記の通りです。

 

不動産登記費用

(1)登録免許税

(2)司法書士報酬金

各種税金

(3)不動産取得税

(4)印紙税

各種保険

(5)火災保険

(6)地震保険

手数料

(7)ローン手数料

(8)仲介手数料

清算金

(9)固定資産税

(10)都市計画税

(11)物件管理費

(12)修繕積立金

(1)登録免許税

登録免許税とは、不動産・船舶・会社などの所有権の登記に対して課税される税金です。

納税対象者や税率、支払い方法は登録免許税法で定められています。不動産の所有権は「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権設定登記」の3つに分けられます。

 

・所有権保存登記:0.4%

新築物件購入時に行う登記です。新築物件の購入者が任意で行うものですが、物件を巡る裁判が起こった場合に備えて登記します。

 

・所有権移転登記:土地2%、建物2%

他社が所有していた不動産を購入した際に行う登記です。売買・贈与・相続などで不動産の所有者が変わるときに登記します。

 

・抵当権設定登記:0.4%

土地や建物を担保する際に行う登記です。所有権利者は金融機関ですが、登録免許税を支払うのは、金融機関から借り入れした方になります。

 

(2)司法書士報酬金

司法書士報酬金は、司法書士事務所によって異なります。司法書士報酬金の相場としては、所有権移転登記の場合で約3~7万円、抵当権設定登記で約2~7万円となります。また、住宅ローンを設定している場合は10万円前後になることが多いです。

 

(3)不動産取得税

家屋や土地の不動産の所有権を取得したときに課税されます。不動産取得税の税率は、不動産取得時期によって異なります。

 

取得日

税率

2008年4月1日~2021年3月31日

住宅

3%

 

土地

3%

 

住宅以外の家屋

4%

2021年4月1日以降

全て

4%

 

(4)印紙税

印紙税法で定められた課税文書に対して印紙税が課税されます。契約書の記載金額に応じた税額分の印紙を貼り、消印することによって納税します。

 

契約書印紙税額一覧表

記載金額

収入印紙代

1万円未満

非課税

10万円以下

200円

50万円以下

200円

100万円以下

500円

500万円以下

1,000円

1,000万円以下

5,000円

5,000万円以下

10,000円

1億円以下

30,000円

5億円以下

60,000円

 

(5)火災保険

火災保険は、火災だけではなく、落雷・破裂・爆風・風災・雹災・雪災・水災などの自然災害の被害補償をしてもらえますが、加入は任意です。火災保険料は、建物の構造や規模、地域によって差が出たり、プランによっても異なります。

 

(6)地震保険

地震保険は、地震による倒壊や津波による建物の流出、家財の破損の場合に保障してもらえます。地震保険の加入は任意で、主契約となる火災保険の保険金額に付加される形となります。

 

(7)ローン手数料

事務手数料は、不動産投資ローンの融資を受ける際に、金融機関に支払います。ローン手数料は、借入金額の1%~3%に設定されることが多いようです。また、融資を受ける場合は、ローン保証会社と契約を結ぶ必要があり保証料を支払います。保証料の目安は、借入金額の2%です。

 

(8)仲介手数料

不動産仲介会社を利用して、中古物件を購入する場合にかかる費用です。

不動産価格

仲介手数料の上限額

200万円以下

5%

200万円~400万円

4%+2万円

400万円以上

3%+6万円

※上限額のため、上記手数料の半額で仲介している業者も出てきています。

 

(9)固定資産税

不動産を所有している場合は、毎年固定資産税を支払う必要があります。建物と土地の固定資産税評価額を計算して、固定資産税率を掛けて算出します。

 

(建物):再建築価格評価点×減点補正率×床面積×評価1点当たりの価格

(土地):土地の路線価×土地の面積×0.7

 

上記で算出した固定資産税評価額に、1.4%の税率をかけて算出します。

 

(10)都市計画税

都市計画事業・土地区間整理事業の費用に充てることを目的とした税金をいいます。建物と土地の固定資産税評価額に、0.3%の税率をかけて算出します。

 

(11)物件管理費

物件管理を不動産管理会社に委託する場合は、物件管理費を支払わなければいけません。管理費の算定は「家賃×双方で合意した料率」で計算されることが多いですが、家賃の5%相当程度が相場となっています。

 

(12)修繕積立金

マンションの大規模修繕工事など、長期修繕計画に従って、修繕を行うために管理組合が月々積み立てておく資金のことをいいます。国土交通省のガイドラインによると、平成30年度の修繕積立金は11,243円/戸となっています。

 

まとめ

不動産投資は、物件購入価格の8%~10%の初期費用を用意すれば始められることができます。また、初期費用の内訳を把握しておけば、入念な計画が立てられるはずです。そのため、これから、不動産投資を始める方は、必要な初期経費の内訳を把握して準備を始めましょう。