アパート経営に潜む6つのリスク

アパートを経営していると収入が変動する要因、つまりリスクに直面することがあります。これらのリスクの中には避けられないものもあるものの、工夫次第でリスクを減らすことも可能です。どのようなリスクがあり、それを避ける方法を知ることはアパート経営では重要な知識になります。ここでは、アパート経営に潜むリスクを6つあげてみました。それぞれのリスクについて勉強しましょう。

 

賃料下落リスク

一般にアパートの家賃は新築時が一番高く、徐々に安くなっていくものです。一部の人気エリアであれば家賃を値上げできる可能性はあるものの、それは例外的なエリアになります。物件も古くなると、家賃を下げないと入居者が選んでくれないのです。付近に同じようなアパートがある場合には競争のために家賃を下げざるを得ない場合もあります。今の家賃水準がずっと続くと考えるのは少々都合のよい話なのです。

空室リスク

アパートは満室稼働が理想です。ですが、現実には空室のリスクもあります。アパートは空室だと何も生み出しません。むしろ経費がかかる分マイナスともいえます。物件の特性も空室を生み出す要因です。立地条件が悪い場合もあります。賃料水準が高い、物件が古い、競合物件が多いことも一因です。こうした原因は自分で分析することもできますが、賃貸専門の不動産業者にヒアリングすると客観的な意見を聴くことができます。

入金返済リスク

全額自己資金で物件を購入しておけばこのリスクは発生しません。ただ、レバレッジの観点からは借入金を併用したほうが自己資本の利回りは向上します。この借入金は当然ながら毎月返済が必要です。その返済が賃料の下落、空室などで困難になることもあります。これが借入金の返済リスクです。物件の収益で返済できないとなると、貯金の取り崩しや他物件の収入の融通などで返済することが必要です。借入金が返済できないと金融機関はいくつかの段階を経ながらも最終的に目指すのは資金の回収に行きつきます。任意売却や抵当権の実行などです。物件を失う前の対策が必要になります。

修繕のリスク

物件が古くなってくると建物を修繕する必要が出てきます。分譲マンションの場合、長期修繕計画が管理組合や管理会社によって策定されています。これには5年後にエントランスの修繕、10年後に外壁の塗装、といった具合に修繕箇所が予定されているのです。予算の手当てもしてあります。アパートもここまで厳密でなくとも、修繕の計画が必要です。「壊れたら直す」では長期的な視野に立ったアパート経営はできません。予算の手当てもやりにくくなります。

家賃滞納リスク

家賃をやむを得ず滞納してしまう人、うっかり支払いを忘れてしまう人、わざと支払わない人など多くの滞納のパターンがあります。家賃滞納は一定数発生してしまうものです。これを回避するには家賃代行のサービスなどがあります。一括借り上げをしてもらうのもひとつの手段です。家賃滞納が発生すると、これを回収するという余分な仕事が増えます。それだけ家賃の滞納は厄介なリスクなのです。

事故物件のリスク

近年特に問題となっているのが、事故物件になってしまうリスクです。自殺、孤独死などアパートの室内で発生する可能性はゼロではありません。家主がこれを防ぐことも困難です。事故物件となってしまうとその部屋の家賃だけでなく、アパート全体の収益が減少します。一度事故物件のレッテルを張られると、それを払しょくするのは容易ではありません。最近は事故物件に対する保険もあるものの、一般的になるのは少々先の話です。

 

まとめ

アパート経営には多くのリスクがあることがわかりました。ノーリスクで不動産投資はできません。不動産投資にはリスクがあることは認識しましょう。とはいえ、リスクは小さくすることもできるもの。損害保険をかける、サブリースを行うなどによってさまざまなリスクを減らすこともできます。負うべきリスクと避けるべきリスクをきちんと見極めてアパート経営を行っていきましょう。