不動産投資において耐用年数がなぜ重要なのか？

不動産投資を検討している方は、投資する不動産の耐用年数をしっかりと理解しておく必要があります。

不動産の残存耐用年数（耐用年数と現在の経過年数との差）が、不動産の資産価値や融資期間を決定する重要な要素となるからです。

また、耐用年数を超過した不動産に関しては資産価値が大きく下がり、融資が受けられない場合もあるため注意しなければなりません。

しかし残存耐用年数がどの程度影響するのか、具体的な数字のイメージがつかない方も多いでしょう。

そこで今回は不動産の耐用年数が資産価値や融資期間に与える影響について、詳しく解説していきます。

不動産の耐用年数とは？

不動産の耐用年数とは、簡単にいうとその物件を利用するのに耐えられる期間のことです。

耐用年数には、物理的耐用年数、経済的耐用年数、法定耐用年数という3種類の考え方がありますが、このうち不動産の資産価値に影響する減価償却費の計算で用いるのは法定耐用年数です。

法定耐用年数は、国税庁の「減価償却資産の耐用年数に関する省令」により、不動産の構造や用途ごとに定められています。

投資対象の不動産がどの種類に該当するのかを知っておくことが重要です。

構造ごとの耐用年数を以下にまとめますので、参考にしてください。

【主な減価償却資産の耐用年数（建物／建物附属設備）】

※1 延べ面積のうちに占める木造内装部分の面積が30％を超えるものは34年、その他のものは41年

※2 延べ面積のうちに占める木造内装部分の面積が30％を超えるものは31年、その他のものは39年

国税庁ホームページ「耐用年数（建物／建物附属設備）」より作成

減価償却費とは、経年劣化による資産価値の減少を意味しています、

減価償却費の計算には、「定額法」と「定率法」の2種類の方法があります。

定額法は毎年同額の償却費を計上する方法で、定率法は年が経過するほど計上する償却費が減少していく方法です。

具体的な計算方法は、以下の通りです。

・定額法の減価償却費=取得価額×定額法の償却率

・定率法の減価償却費=未償却残高（購入時は取得金額）×定率法の償却率

この計算式で利用される「定額法の償却率」と「定率法の償却率」は、どちらの場合も耐用年数ごとに定められています。

基本的に耐用年数が長い建物は、単年ごとの償却率が小さいため、資産価値の減少が緩やかです。

反対に耐用年数が短い建物は、単年ごとの償却費が大きいため、資産価値の減少も早いということになります。

不動産投資をする際は、こうした点を踏まえたうえで、物件を選ぶことが重要です。

なお、具体的な償却率の数値は、耐用年数ごとに定められています。

本記事では割愛しますが、詳細は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」の別表八、別表九、別表十に掲載されていますので、国税庁のホームページ等から確認するようにしてください。

金融機関から融資を受ける場合、不動産の法定耐用年数から経過年数を引いた数値をもとに融資期間が決定されます。

例えば築20年の RC（鉄筋コンクリート）造の物件の場合、以下のような計算で融資期間が求められます。

RC造の法定耐用年数47年 − 経過年数20年 = 残存耐用年数27年

この場合、27年が最大の融資期間です。

では法定耐用年数を超過してしまった不動産は融資の対象にならないのかというと、必ずしもそうではありません。

金融機関にもよりますが、一定の条件などを加えたうえで耐用年数を超えて融資を認めてくれる場合もあります。

不動産投資においては、長期間の融資を受けられるかどうかが、投資を成功させるうえでの重要なポイントとなります。

したがって、物件の残存耐用年数の把握はもちろん、借り入れをする金融機関についても、よく調べておく必要があります。

ここまで不動産の耐用年数と資産価値、融資期間の関係について解説してきました。

基本的に残存耐用年数の長い建物ほど資産価値は高くなり、融資期間も長く取れます。

しかし、そうした建物は投資にかかる費用も高額になりますので、返済期間や自己資金などを踏まえ、総合的に判断しなければなりません。

本記事が不動産投資を検討している方の一助になれば幸いです