満室経営に向けて入居者に本当に必要とされるリフォームの考え方

不動産投資を始めて暫く立つと、退去後中々入居が決まらない長期空室物件が出てくる場合もあります。その際、不動産会社からリフォームの提案を受けることもあるでしょう。そこで、本日は入居者に本当に必要とされるリフォームの考え方についてご紹介します。

1.入居が決まる物件、決まらない物件の違いとは

毎日様々な物件を見ていますと、退去が出てもすぐに入居が決まる物件と決まらない物件は明確に分かれています。

前者と後者で何が違うのかというと、

➀立地がよい…駅チカ、主要市街地の近く

②物件のターゲットが明確…学生向け物件、一人暮らし女性向け物件、小さいお子様のいらっしゃるファミリー向け物件など

➂競合物件と比べて設備が整っている…ターゲットに必要な設備が整っている

→お金のない学生にはありがたい「インターネット無料」設備

→普段中々荷物を受け取れない一人暮らし層に重宝される「宅配ボックス」

→一人暮らしの女性でも安心の「ホームセキュリティ」

→小さいお子様をお持ちの方がベビーカーや遊び道具を玄関先に置ける「シューズインクローゼット」など

➃定期的なメンテナンスを行い、入居者満足を維持している

→外壁がボロボロだと入居者の印象が下がってしまいます。また、清掃がしっかりとできておらず、ゴミや雑草が落ちている物件も要注意です。「入居者が自信を持って友人を連れてこられる物件」になるよう、外壁塗装や定期清掃をしっかりメンテナンスされている物件は満足度が高く、入居が決まりやすいです。

決まらない物件は、これらの立地・ターゲット・設備・定期メンテナンスの４つの設定が競合物件より劣っているパターンが多いです。

2.入居者に必要とされるリフォームのポイント

入居がすぐ決まり、長く住み続けてもらうためには、

まず➀自社の物件があるエリアの特徴を知り、ターゲットを明確化することです。

物件があるエリアは、どのような層のニーズが高く、競合物件はどのような設備が整っているのか？ その上で、自分の物件のターゲットはどのような層にするのか？

しっかりと把握し、ターゲティングを決めましょう。

そのためには、物件のあるエリアを見て回ったり、大手ポータルサイトで同エリアの物件をチェックしてみることも一つでしょう。しかし、中々時間がなくそこまで手が回らない、というのが現実でしょう。そういった方はぜひ、一度管理会社に相談してみることをおすすめします。エリアの詳細資料や競合資料を見せてくれるでしょう。

次に、②ターゲットのニーズに合う設備が整っているかを確認し、優先順位を決めて導入を検討してみることです。

全国賃貸住宅新聞では毎年「入居者に人気の設備ランキング」というランキングを発表しています。 単身向け、ファミリー向けでそれぞれ人気の設備をまとめてくれています。

また、SUUMOやHOME’Sでもそれぞれ独自にアンケート調査を行ってまとめた設備ランキングを発表しています。

それらを参考にターゲットのニーズを客観的に把握することもやってみてください。

➀、②をしっかり行った上でリフォームすれば、家賃を下げずにスピーディに入居付けできます。 また、入居者の満足度が高いため、長く住み続けてもらうことができるでしょう。

3.まとめ

空室物件が出てくるようになると、不動産会社から様々なリフォーム提案を受ける機会が増えてくるでしょう。しかし、その提案をそのまま鵜呑みにせず、自分なりにある程度考えた上で検討することをおすすめします。

この機会に、➀物件のあるエリアの特徴を把握し、ターゲットを明確にする、②ターゲットに合う設備が整っているかを確認し、優先順位をつけてリフォーム・導入する。この2点をぜひ一度試してみてください。

もう少し詳しい話を聞きたい、ターゲット別の物件のモデル事例を知りたいという方はぜひお気軽に弊社までご相談ください。