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不動産投資で地震や火災へのリスクはどうなる

大きな地震や毎年のように繰り返される洪水。日本は災害とともに生きていかざるをえない国です。それは不動産投資でも同じことがいえます。地震や火災へのリスクを常に考えておくことが必要です。災害大国ともいえる日本でどのような点をチェックして不動産投資を行うべきかについて考えていきます。

災害予防のチェックポイント

不動産投資にあたって災害のリスクを調査することは必須事項です。ここではどのような点を確認すればよいかについてみていきます。土地でみるべきは災害の履歴、建物では耐震性です。それぞれの確認方法やチェックポイントについてみていきましょう。

地盤の良否はどうか

地盤が軟弱だと災害の危険性が高まります。過去の住宅地図を確認して田んぼであったり、河川跡であったりすると高い確率で地盤が軟弱です。周辺のボーリング調査のデータが公開されていることもあるので不動産投資対象の土地を調べてみましょう。

災害の履歴はあるか

物件周辺でヒアリングをするとその土地での災害の履歴を調べることもできます。大きな災害では図書館等に資料が残っていることも。災害の発生時期がわかれば、古い新聞にあたってその詳細がわかることがあります。比較的新しい災害の履歴は専門家でなくても調査は十分に可能です。

ハザードマップに記載はあるか

ハザードマップは市町村が公表している災害の危険箇所を示した地図です。役所で配布されています。今では国土交通省が運営するホームページ(https://disaportal.gsi.go.jp/)でも多くの市町村のハザードマップが公開中です。このハザードマップに不動産投資対象の物件の場所でどんな災害の危険性があるのか確認することができます。

1981年以降の建築か

建物で真っ先に確認するのが、建築年次です。いつ建築されたかでその建物の耐震性がわかります。1981年、昭和56年6月1日以前に建築確認がなされている場合には、古い耐震基準で建築されている可能性が高いのです。このほか、2000年にも大きく耐震基準が変更されています。不動産投資対象の物件の建築年次は物件概要にも記載されていますし、全部事項証明にも掲載されているため簡単に調査可能です。

耐震改修が行われているか

例え建築時に耐震性が低くても、耐震改修が行われていれば安心です。。筋交いやプレースメントが追加されている建物はまちの中でも見ることができます。耐震改修が行われていれば、古い建物ではセールスポイントです。売主にヒアリングしたり、現地で確認したりしてチェックできます。

 

災害へのリスクヘッジ

どんなに備えていても、災害自体は起こるものです。また、大きな地震では被害がゼロになることもありません。もし災害が発生して損害が生じた場合に備えてどのようなリスクヘッジの方法があるのか考えてみます。その多くは保険での対応です。火災保険は一般的では最近では地震保険に加入している物件もあります。

火災には火災保険で対応

多くの建物は火災などに備えて火災保険に加入しています。金融機関の中には、火災保険の保険金を担保にとっているところもあるほどです。火災保険は種類も多く、火災だけでなく、洪水などにも対応している保険もあります。不動産投資の場合、リスクを回避する火災保険は必須です。不動産投資ローンを組む場合には金融機関にも加入を求められます。

地震保険は割高

阪神大震災、東日本大震災と巨大な地震が日本を襲っています。大きな地震が起きるたび、注目されるのが地震保険です。ところがこの地震保険は保険料がかなり割高です。そのうえ、加入しても全額が補償されるわけではありません。火災保険がほぼ全額補償されるのに対し、3割程度の補償にとどまります。加入した方がよい地震保険ですが、この割高な保険料をどう考えるのがポイントです。

 

まとめ

火災、洪水、地震と避けようがない災害が日本では続いています。不動産投資では、災害リスクは避けて通れないのです。災害が発生しても被害が出にくい物件を選ぶことが大事になります。万一災害が発生し損害を受けた場合に備えて保険の加入も必要です。災害が避けられないならば、災害に対する万全の備えをしておきましょう。