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地方の一棟ものアパートへ不動産投資するには

都心を離れて地方に行ってみると、地方にも多くのアパートがあることがわかります。中には田畑の中にぽつんと建っているようなアパートも。これら地方に建っているアパートも当然ながらほとんどが不動産投資物件です。ここでは地方の一棟もののアパートへの不動産投資のメリットとデメリットについて考えていきます。

 

ワンルームマンション投資と比較した一棟アパート投資4つのメリット

まずはワンルームマンションとの比較をしてみましょう。ワンルームマンションはマンションの一室から不動産投資を行うスタイルです。価格も手ごろなことから不動産投資の入り口、初心者向けの投資ともいわれています。ワンルームマンションへの不動産投資と比較して、一棟もののアパート投資が優れている点は以下の4点です。

1.収入金額が大きい

2.自由度が高い

3.融資でも高評価

4.収入がゼロになる可能性が低い

それぞれ解説していきましょう。

1.収入金額が大きい

ワンルームマンションでは一室の家賃が収入の大半となります。その広さや場所によって家賃の水準は異なるものの、その金額は数万円から十数万円が大半です。ワンルームマンションはどうしても収入が少なくなってしまいます。一方、一棟もののアパートへの不動産投資では、場所によって異なりますが、ワンルームマンションよりも高額の収入となります。

2.自由度が高い

一棟もののアパートはワンルームマンション投資に比べて自由度が高くなります。ここでいう自由度とは、自分のアイデアや考え方をどれだけ反映できるか、ということです。例えば、アパートの家賃を部屋ごとに変えてみる、女性専用のアパートにする、といったアイデアが具体例となります。ワンルームマンションは建物の一室のため、建物全体のルールや設備に縛られてしまうのです。

3.融資でも高評価

融資面でも一棟もののアパートへの不動産投資は有利です。土地と建物で物件が完結しているため、査定もしやすくなっています。金融機関からすれば、万一の場合の換金にも有利です。区分所有建物であるワンルームマンションはどうしても査定額が割安となってしまいます。

4.収入がゼロになる可能性が低い

一棟もののアパートであれば、複数の部屋があるのが一般的です。物件の立地条件を選べば、物件が完全に空室になる事態は避けられます。ところがワンルームマンションはそうはいきません。空室率は0%か100%のいずれか。複数の物件を持っていないと不動産投資活動自体が止まってしまうおそれもあるのです。

 

ワンルームマンション投資と比較した一棟アパート投資4つのデメリット

いいこと尽くしのような一棟もののアパートへの投資も、デメリットがいくつかあります。値段は高くなりますし、場所によっては流動性も低いものです。一棟もののアパートへの不動産投資のデメリットは以下の4点となります。

1.投下資本が高額となる

2.買い手が見つかりにくい

3.維持管理費が高額

4.手間がかかる

ひとつずつみていきましょう。

1.投下資本が高額となる

ワンルームマンションの場合、安いものであれば1物件あたり数百万円で購入することも可能です。一方、地方とはいえ一棟もののアパート投資ではそこまで安い物件は多くありません。初期投資は一棟もののアパートへの不動産投資のほうが高額となるのです。

2.買い手が見つかりにくい

高額であるがゆえに流動性、つまり売りやすさはワンルームマンションに劣ります。また、場所によっては需要が弱い地域もあるもの。買い手が見つかりにくいのです。長期保有であればともかく、ある程度の期間で売買を考えている場合には、買い手の有無は重要となります。

3.維持管理費が高額

修繕費、管理費、固定資産税といった経費はどの物件にもかかります。ただ、総額で比較した場合、維持管理費は一棟もののアパートのほうが高額となる傾向です。ワンルームマンションの場合、月々の共益費や修繕積立金で建物の共用部分は管理会社が管理してくれます。物件の築年数や建物の状態にもよりますが、一棟もののアパートはお金がかかるのです。

4.手間がかかる

入居者が1名しかいないワンルームマンションと比較して、複数の入居者がいる一棟もののアパートはその分手間もかかります。単身用のアパートでは入退去は頻繁に発生するもの。入居者が多ければ、それに連れてトラブル発生の可能性も高まります。ほとんどのことは管理会社がやってくれますが、オーナーが判断し、動くことも多いのです。

 

都市部の物件と比較した地方一棟アパート投資3つのメリット

次は都市部の物件と比較した場合の地方の一棟もののアパート投資についてです。都市部の物件は賃料が高く取れますが、その分物件価格も高くなります。競合物件も多いものです。こうした都市部の物件と比較した地方の一棟もののアパートに対する不動産投資のメリットは、以下の3点になります。

1.利回りが高くなる

2.競争相手が少ない

3.価格が安い

それぞれみていきましょう。

1.利回りが高くなる

都市部のアパートと地方のアパートを比較すると、地方のアパートのほうが利回りは高くなります。これはリスクや賃料水準が異なるからです。都市部の物件は地方の物件よりも入居者集めがスムーズになります。その理由は借り手が多いからです。ですが地方だとこうはいきません。こうしたリスクが利回りを上昇させているのです。

2.競争相手が少ない

都市部と比較すると物件数は地方のアパートのほうが少なくなります。このため、都市部よりも競争相手が少ないのです。競争相手が少ないということは、入居者の奪い合いが発生しにくくなります。入居後も競合物件が少ないために転居が少なくなることもメリットです。競争が都市部よりも少ないことも地方の強みとなります。

3.価格が安い

最後は価格面です。同じ規模、築年数の物件であれば地方のアパートの方が安く手に入ります。これは土地が安いことも原因です。この他、収益物件であるため利回りが高いことも要因となります。価格が安く利回りが高いと不動産投資をした資金の早期回収が可能です。こうした理由で地方のアパートを狙う投資家も一定数います。

 

都市部の物件と比較した地方一棟アパート投資3つのデメリット

利回りが高く、値段も安い地方のアパート。これだけならば優良な投資物件です。ところが地方の一棟もののアパートには都市部の物件にはないデメリットもあります。都市部の物件と比較した地方の一棟ものアパート投資のデメリットは次の3点です。

1.空室リスクが高い

2.需要が弱い

3.融資を受けにくい

さっそく説明していきます。

1.空室リスクが高い

都市部と地方の大きな違い。それは人口の違いです。人口と入居希望者は基本的に比例します。人口が多ければ入居希望者は多く、人口が少なければ入居希望者は少なくなるのです。地方は基本的に人口が少ない場所。場所によっては過疎化に悩まされているところもあるのです。人口の少ない地方のアパートは、空室リスクが高くなります。

2.需要が弱い

これは入居者の需要と、物件の売却に関する需要のふたつが考えられます。入居者に関する需要は先ほどお話ししました。ここでは物件に関する需要です。物件を売却する際、地方では購入を検討してくれる不動産投資家が少ないことがあります。利回りが高いのもこうした売却の困難性を加味しているのです。

3.融資を受けにくい

融資についても地方では受けにくい場合があります。金融機関としてもこれまでお話ししたような地方物件のデメリットを考慮するからです。また、地方の金融機関では自分の営業エリア以外の物件には融資を渋ることもあります。都市部と比べると融資のハードルが若干上がることを覚えておきましょう。

 

まとめ

都市部のアパートには都市部のメリットとデメリットが、地方のアパートには地方のメリットとデメリットがあることがわかりました。入居者や売却先の需要については都市部が、価格の安さや利回りでは地方のアパートに軍配が上がります。それぞれのメリットとデメリットを踏まえたうえで、不動産投資を行うことが重要です。