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不動産投資でデッドクロスを避けるための方法とは

不動産投資における「デッドクロス」という言葉をご存知でしょうか?

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回ってしまうことで、この状態になると経費として算入できる金額が小さくなるため、節税効果が薄くなり、キャッシュフローが厳しくます。

節税効果は不動産投資によるメリットであり、目的の一つと考えている人も多いため、デッドクロスは避けたいところです。

そこで今回は不動産投資でデッドクロスを避けるための方法について、詳しく解説します。

 

デッドクロスとは 

デッドクロスとは何か、もう少し詳しく見ていきましょう。

デッドクロスを理解するには、まず減価償却費の意味が知っていないといけません。

減価償却費とは、簡単にいうと実際に支出はしていないが、経費として計上できる費用のことです。

減価償却費は建物の「法定耐用年数」と関連します。

建物の築年数が、法定耐用年数に近づくほど、減価償却費は下がっていき、耐用年数に達した段階でゼロとなります。

耐用年数は建物の構造によって変わりますが、大きく分けて以下の4種類があります。

 

構造

耐用年数

鉄筋コンクリート(RC)造

47年

鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造

47年

鉄骨(S)造

34年

木造

22年

 

こうして求められた減価償却費より、ローンの元金返済額のほうが高くなってしまった状態が「デッドクロス」です。

 

デッドクロスが発生する原因とは

デッドクロスが起きる原因として、以下の3つが考えられます。

 

・長期的なローンを組む

・耐用年数が短い中古物件を購入する

・元利均等返済を採用している

 

ローン期間と法定耐用年数は、不動産投資を始めるうえで、必ず考えなければなりません。

ローン期間が耐用年数より長いと、繰り上げ返済をしない限り、必ずデッドクロスが発生してしまいます。

また、耐用年数が短い中古物件は、減価償却費がゼロになる期間も短くなるため、デッドクロスが発生する可能性が高まります。

 

デッドクロスを防ぐ方法とは

デッドクロスを防ぐには、以下のような方法があります。

 

・法定耐用年数が長めの物件を購入する

・頭金を多めに入れローン期間を短くする

・短期で不動産を売却する

 

デッドクロスは減価償却費より、ローンの元金返済額のほうが高くなってしまう状態のことなので、耐用年数が長い物件であれば防ぎやすいのは言うまでもありません。

耐用年数が短い物件の場合は、頭金を多く払ってローン期間ができるだけ短くすることで、対策が可能です。

また、デッドクロスを迎える前に不動産を売却してしまう方法も良いでしょう。

 

デッドクロスが発生した場合の対処方法

デッドクロスが発生した場合でもキャッシュフローを悪化させないための手段として、以下のような方法があります。

 

・利回りが高い物件を購入する

・青色申告控除を活用する

・減価償却可能な物件を購入する

 

利回りが高い物件であれば、仮にデッドクロスが発生した場合でも、キャッシュフローへの影響を抑制できます。

青色申告控除を活用して、節税対策を取るのもおすすめです。

仮にデッドクロスが発生して、税金の控除ができなくなったとしても、減価償却費の代わりに、様々な控除や経費を活用すれば、税金の上昇を防げます。

最後に、減価償却可能な物件を複数購入して、他の物件で減価償却を計上するという手があります。

デッドクロスの時期になる前に、新しく減価償却できる物件を購入して、デッドクロスの影響を薄める対策があります。

不動産を複数所有することが前提になるので、1棟だけの運用を考えている人には不向きな手段ですが、一つの対策として知っておくと良いでしょう。

 

まとめ

以上、デッドクロスの原因と対策について解説してきました。

不動産投資において、デッドクロスは避けなければならない状態ですが、事前に原因を把握して、対策を考えておけば、予想外の事態が発生した場合でも対処できるでしょう。

ぜひ今回ご紹介した内容を踏まえて、物件探しやローンの計画を検討するようにしてください。