不動産投資の確定申告で還付金はいくら得られるのか？

今回は不動産投資の確定申告について解説します。

サラリーマンとして働いていると税金の計算や支払いは会社が行ってくれるため、原則として自分で確定申告する必要はありません。

しかし、不動産投資を行う場合、会社からの給与とは別に不動産所得が入るため、年間の収入や経費などを計算して、自分で手続きしなければなりません。

計算方法をしっかり理解していないと、申告漏れを起こしてしまう可能性があるため注意が必要です。

また、確定申告で得られる還付金はいくらくらいなのか、イメージがつかない人も多いでしょう。

本記事で詳しく解説しますので、これから不動産投資を始めたいと思っている人はしっかりと理解しておいてください。

不動産所得はどうやって求める？

冒頭でも述べた通り、不動産投資を行う場合、不動産所得が発生するため、確定申告が必須となります。

不動産所得の求め方は以下の通りです。

・不動産所得＝総収入金額－必要経費

総収入金額のメインは家賃収入ですが、その他にも名義置換料、賃貸更新料、返還の必要がない敷金・保証金、電気・水道代・清掃費などの共益費といったものが含まれます。

必要経費は、不動産収入を得るために直接かかった費用のことで、たとえば固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費、投資ローンの利息などが該当します。

では、実際に不動産投資で確定申告を行うと、いくらくらいの還付金が戻ってくるのか、考えてみましょう。

還付金とは、簡単にいうと払い過ぎた税金のことですが、不動産投資の場合、損益通算による還付が代表的です。

損益通算とは、たとえばサラリーマンとして勤務しながら、不動産投資を行っている人で、年間収支が赤字となってしまった場合に適用されます。

特に不動産投資初年度は、さまざまな経費がかかるため、赤字になりやすく、損益通算が必要になるケースが多いです。

また、空室が長期化した場合や、自然災害により多額の修繕費が必要になった場合なども、収支が赤字になりやすく、損益通算が適用できるケースが多いです。

たとえば、本業がサラリーマンの人で、年収が500万円、不動産所得が100万円の赤字だった場合、損益通算後の所得は以下の計算によって求められます。

年収500万円－不動産収支赤字100万円　＝ 400万円

この場合、500万円に課税されるはずでしたが、損益通算により400万円に減額されるため、所得が100万円に減額されます。

したがって、100万円にかかる課税金額が控除され、還付金として戻ってくることになります。

最後に、こうした節税効果を期待して不動産投資を行っている人が多いかどうかを考えるうえで、参考になるデータを紹介します。

以下は、2020年10月8日〜10月9日にかけ、不動産投資家330人に対してアンケート行った中で、2021年度以降も継続して不動産投資を行いたいと答えた人が、理由としてあげたものです。

引用：株式会社不動産投資の教科書「コロナ禍における不動産投資」より

節税対策は理由の第3位としてあがっています。

節税を目的として、不動産投資を行っている人は多いことがわかるでしょう。

特に高所得者は、住民税・所得税の控除だけでなく、想像税対策として行っているケースも多くなっています。

以上、不動産投資における確定申告の注意点や、還付金で戻ってくる金額について解説してきました、

サラリーマンとして働いていると、あまり縁のない確定申告ですが、不動産投資においては必須です。

納税漏れなどのリスク回避はもちろんですが、本来経費として計上できるものが抜けてしまえば、払わなくても良い税金を納めることになりかねません。

また、還付金を得るためには、損益通算できるか条件について、しっかりと把握しておくことが重要です。

節税効果を有効的に活用するためにも、ぜひ今回ご紹介した内容を理解したうえで、不動産投資を始めるようにしましょう。