用語集

不動産におけるランニングコストとは建物、設備、システムなどを維持または管理する際にかかる費用のことを指します。建築時にかかる費用はイニシャルコストと呼び、ランニングコストには含みません。建物におけるランニングコストとは水道光熱費、冷暖房にかかる不要、保全費、管理費、修繕費などが該当します。

ラーメン構造とは、柱と梁からできた建築物の中の接合部を、溶接を用いて一体化させたように接合（剛接合）することで、強靭な「枠」を形成した構造のことを指します。

ワンルーム住宅指導要綱とは各自治体が制定したものであり、ワンルームマンションの建設や管理に関するトラブル、またマンション内の居住者と近隣住民のトラブルを未然に防止し、ワンルームマンションの居住環境の向上を目指すための制度です。

課税証明書とは所得税や住民税は記載された証明書のことで、住民税に関してはその方の所得や扶養者の人数等によって受ける控除を反映させたものになります。また、所得税に関しては前年の金額が記載されています。

UPREIT（アップリート）とは、譲渡益課税の時期を選択できる仕組みのことをさします。
つまり、不動産の所有者がその物件を、不動産投資信託等に現物出資した場合に、簿価と時価の差額にかかる譲渡益課税の時期を選択できることです。

違反建築物とは建築基準法や都市計画法などに違反している建築物のことを指します。これは建築後に増改築や用途変更を行なったとしても、建築基準法や都市計画法に引っかかれば違反となります。 ただし、法令の改正や都市計画の変更によって違法となった建築物は、「既存不適格建築物」と呼ばれ、違反建築物とはなりません。

アフターサービス条項とは物件や建物を売った後の一定期間であれば、建設業者や販売業者が保守点検や修繕等といった便宜を図ることを保証する契約です。

ALCとはautoclaved light weight concreteの略で、軽量気泡コンクリートのことを指します。ALCのコンクリートは普通のコンクリートに比べると軽量で、これを実際に屋根、床、外壁などに用いることで、建物全体を軽量化し、建設費などのコストダウンなどが可能となります。

位置指定道路とは特定行政庁から指定を受けた私道の1種です。 位置指定道路は建築基準法上によって原則、道路幅が4m以上を満たす私道であり、位置指定道路に面した土地であれば、建物を建設することができます。

不動産投資における頭金とは不動産価格から住宅ローンによる借入額を引いた部分の金額のことを指します。 つまり頭金とは、不動産価格のうち、住宅ローンによる借り入れ以外の方法で支払う金額≒自己資金などを指します。

回りとは支出に対する利益の割合のことです。不動産投資における利回りには、単に物件価格と家賃収入から算出される表面利回りと、管理料や税金などを勘案した実質利回りの2つがあります。

路線価とは道路ごとに課税標準算定を行うための基準で、1㎡あたりの価格を定めたもののことを指します。路線価には税務署による相続税路線価と、地方自治体による固定資産税路線価の2つがあります。

容積率とは敷地面積に対する延べ床面積の割合のことをさします。インフラの許容量に対応した機能維持のために制定されており、建築できる建物の大きさが規定されています。

家賃保証とは入居者の有無に関わらず、家賃保証会社によって一定額の家賃が保証されている契約です。一般的には家賃保証会社が「連帯保証人」に代わり、家賃等の保証を約束することで
入居者はお部屋を借りやすく、オーナー様はお部屋を貸しやすくなります。

フリーレントとは一定期間の賃料を免除する不動産契約のことです。こちらの契約を利用するケースとしては主に物件に付加価値をつけて入居者を確保することを目的とする場合があります。

不動産取得税とは不動産を取得した際、不動産の所在する都道府県によって課される税金のことです。一般的には不動産を取得してから約半年後に納税通知書が送付されることになっています。

ノンリコースローンとは非遡及型融資とも呼び、返済の原資に該当する財産の範囲に限定を加えた貸付方法です。具体的には事業および資産から生ずる収益のみが返済原資となり、その性質上、通常融資より金利が高くなることがあります。

年末調整とは給与所得者から1年間源泉徴収した所得税の過不足を解消すべく、会社等の給与支払者が12月の最終支払日に再計算を行い、そして翌年1月の給与を通して金銭授受を行うことで所得税等の過不足を精算する制度のことです。

定期借地権とは定期借地権制度の一種です。契約期間は50年以上で、更新による延長は無く、期間中に再築された場合であっても期間は延長されません。契約期間満了後、借地は更地にしたのち貸主に返すことになっています。つまり、契約期間満了後に再度契約を締結しない限り、賃借人はその借家を退去しなければならないことを意味します。

収益還元法とは不動産価格の評価方法の一つです。不動産の収益性の観点から将来的に不動産からもたらされうる収益を利回りで還元し、対象不動産の価格を求める地価評価方法のことを指します。
さらに収益性還元法には直接還元法とDCFの2つがあり、直接還元法は1期間の純収益を還元利回りとして還元し、不動産価格を求めるものになります。

敷金とは賃貸借契約を新規で行う際、借り手から貸し手に不動産業者を通して、担保として支払われる金銭のことを指します。延滞賃料、原状回復費用、明け渡しまでの賃料などに充当されることにあります。

キャッシュフローとは現金(キャッシュ)の流れ(フロー)のことであり、不動産投資においては得られた収入から外部への支出を引いて手元に残る資金がいくらになるのかを見ることです。

元金均等返済とは元金と利子の合計を均等に割った額を毎回の返済に充てる返済方式のことを指します。

イールドギャップとは投資利回りと長期金利との差を示す言葉です。
イールドギャップの高さはレバレッジの大きさを指します。
不動産投資の場合、投資を行った物件の利回りと、借入金の金利の差ということになります。

例えば、家賃収入が年間500万円、物件価格が5,000万円ということであれば利回りは10％になります。一方、この物件購入する際の資金を銀行から金利3％で借りたとすると、イードルギャップは投資物件の利回り10％と借入れ金利3％との差7％となります。

一般媒介契約とは依頼者が複数の不動産業者に媒介や代理を依頼する契約のことを指します。
1社とのみしか契約できない専属専任媒介契約や専任媒介契約とは違って、他社より早く成約しなければ、仲介手数料が発生しないため、不動産会社競争意識を持たせ、売却が早く実現する可能性があります。
また、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があり、「明示型」は依頼者が他の業者に依頼した旨を告げる義務があるが、「非明示型」にはその義務がありません。

「瑕疵(かし)」とはキズ、欠陥、不具合のことを指します。

瑕疵担保責任とは売買物件に売主が把握しなかったが瑕疵ある場合、定められた期間において売主が買主に対してその責任を負うことです。隠れた瑕疵が見つかった場合、買主は契約解除や損害賠償の請求を主張ができます。

一方、把握している瑕疵については売主からの告知義務があるので契約時に買主に通知しなければなりません。もし売主が瑕疵を知っていたにも関わらず、買主に告知しなかった場合には、瑕疵担保責任によって定められた期間を過ぎていても、買主は損害賠償請求や契約解除を行うことができます。

不動産投資におけるキャピタルゲインは不動産の売買で得られた収益のことを指します。

それに対してインカムゲインは所有している不動産の家賃収入による収益のことを指します。

不動産投資におけるインカムゲインは家賃収入など、不動産投資で安定的かつ継続的に受け取ることができる収益のことを指します。

オーナーチェンジとは所有者が売りに出す賃貸物件に入居者がいる状態であること指します。

ワンルームマンションではよくある売買形態です。この取引のメリットは購入者は入居者が入った状態で物件を購入することができるので、購入後すぐに収益を得れることが挙げられます。

部屋を所有する大家さんに対して、契約締結の謝礼として借主が支払う金銭のこと。

敷金と違って、退去時に返金されることはありません。物件によって金額は異なりますが、家賃１カ月分が目安とされています。

１０億円を超える投資額のオーナーのこと。投資規模が大きいことを表す言葉として、他に「ギガ大家」がある。

メガ大家は所有している資産の利益を基準に考えられることもあるが、実際には保有している資産の規模が基準となることが多い。

ポートフォリオとは広義の意味で運用資産の構成を指す。預貯金、株式、債券、投資信託、REIT、外貨預金、外国株式、金など様々な資産を組み合わせ、リスクおよびリターンを分散させることを目的とする。

不動産投資の場合、物件種別(投資用マンション、投資用戸建)、エリアなどを分散させるといった所有物件を複数組み合わせることで、リスク分散を図ったポートフォリオが見られる。

不動産についての権利の保存、設定、移転、変更、処分の制限または消滅をいう。

担保物権の一つで、債務者また保証人が債務の担保に供した物を担保提供者の使用に委ね、債務返済がなされない場合に優先的弁済を受けることができる権利。

市街区域とは都市計画法で定められている都市計画区域のことを指します。こられの区域にはすでに市街地を形成している区域とおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を予定されている区域があります。

市街区域内では自治体によって必ず用途地域が指定されている。

家屋番号とは法務局が管理する建物を特定するため番号のことを指します。

家屋番号によって建物ひとつひとつが識別することができます。この家屋番号は不動産登記簿で確認することができます。

家屋番号は基本的には建物の敷地と同じ地番がつけられることになっています。もし、同じ地番に別の建物が建てられた場合は新しい建物には支号と呼ばれる新しい家屋番号が割り当てられます。

例えば、家屋番号が１０－１という土地に新しい土地が建てられた場合、新しい建物には１０－１－２の新しい家屋番号が割り当てられます。その際、もともとあった建物の家屋番号は１０－１のままになります。

また、もともとあった建物を立て替えた場合は古い建物と新しい建物を区別できるように新しい家屋番号が付与されます。(例えば、４０－１という家屋番号を建て替えた際、４０－１－１という家屋番号が付与される)※ただし、法務局によっては建て替えた際に家屋番号が変わらない場合もある

集合住宅などの場合は専有部分ごとに家屋番号が割り当てられることになっています。

不動産におけるアセットマネジメントは投資用不動産の運用や管理といった総合的な資産管理を投資家・オーナーに代わって行うことを指します。そしてその目的は資産管理する不動産の価値を最大化することです。

アセットマネジメントを行う会社はオーナーや投資家に代わって運用する資産の価値を最大化するための計画策定、実行することが求められています。実際に資産ポートフォリオの組み換えや買い付けや売却、資産価値の評価や財務分析、契約代行など資産価値の最大化に向けて幅広い業務を実施しています。

レバレッジ効果とは、レバレッジ（＝てこ）の作用に準え、少額の投資資金で大きなリターンが期待できることを意味します。不動産投資においては、融資を活用することで自己資金だけでは買えないような物件を購入し、利益を得ることを指します。

例えば、自己資金1,000万円では1,000万円の物件しか購入できませんが、融資を活用すると2,000万円の物件を購入することができるようになります。

どちらも利回り10％の場合、

＜自己資金で購入した1,000万円の物件＞
年間利益＝1,000万円×10％＝100万円

＜融資を活用して購入した2,000万円の物件＞　※金利4％で借り入れ1,000万円
年間家賃収入＝2,000万円×10％＝200万円
金利の支払い＝1,000万円×4％＝40万円
年間利益＝200万円‐40万円＝160万円

自己資金で購入した時より60万円も多く利益を獲得することができます。

用途地域とは、建築できる建物の用途等が定められた地域のことで、計画的な市街地を形成することを目的に設定されています。種類は13種類あり、大きく住居系、商業系、工業系の３つに分けられます。
例えば、住居系の用途地域では快適な住環境を維持するために、商業施設や大きな工場は立てられないといったルールが決められています。
自分の住んでいるエリアやアパート建築を検討しているエリアがどの用途地域に指定されているかは、都道府県や市町村のHPなどで確認できます。

マイソクとは、不動産会社が利用する物件概要や間取り図、地図などをまとめた資料のことで、物件の特徴やアピールポイントが簡単にまとめられています。賃貸仲介店舗などの店頭に張り出されているものがそれにあたり、築年数や設備状況、アクセス等を見ることができます。

物件購入希望者も入居希望者もまずはこのマイソクを不動産会社から手渡されることが多く、物件の印象を大きく左右する資料の一つです。

表面利回りとは、年間家賃収入を物件購入価格で割った指標のことで、投資額に対してどれほどのリターンを見込めるのか表しています。

表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格×100

ただし、この表面利回りは購入後の管理費等の諸経費は含まれていないため、家賃収入が高く見積もられており概算に過ぎません。表面利回りを見た後は、ネット利回り（実質利回り）も確認しましょう。

ネット利回りとは、いわゆる実質利回りのことで、年間の家賃収入から管理費や固定資産税、都市計画税など年間諸経費を指し引いた「実質年間家賃収入」を、物件購入時の諸経費を足した「実質物件購入価格」で割り戻して算出した利回りのことです。

ネット利回り＝（年間家賃収入-年間諸経費）÷（物件価格+物件購入時の諸経費）×100

単純な年間家賃収入÷物件購入価格で割り出される表面利回りより正確かつ現実的な利回りを計算することができます。

団体信用生命保険とは、アパートローンなど借入をする際につける保険のことで、融資の返済期間中に債務者が死亡、または高度障害となった場合など一定条件を満たせば保険会社が定められた金額を金融機関に支払い返済する仕組みです。

ローン返済中に債務者が亡くなり、残された家族が返済困難になる（＝金融機関が融資を回収できなくなる）事態などを回避することを目的としています。

サブリースとは、不動産会社が賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する契約のことです。オーナーは、入居者の有無に関係なく賃料の約8割～9割の賃料収入を得ることができ、空室リスクを抑えることができる一方で、通常の賃料収入の1～2割は安くなるのが特徴です。管理業務を一括で不動産会社に任せることができ、入居者トラブルが起こってもオーナーとの契約には影響を与えないことも特徴として挙げられます。

確定申告とは、1年間の所得（売上から必要経費を差し引いた金額）をまとめ、所得にかかる税金を計算し、国（税務署）に納めるべき税額を報告する手続きのことです。確定申告の申告期間は翌年の2月16日から3月15日までと決められており、税金の納付もこの期間に行います。

基本的に➀自営業者やフリーランスなどの個人事業主や、②不動産収入や株取引で利益を得た場合、申告する必要があります。

給与所得者は「年末調整」が行われるので基本的に申告は不要ですが、「給与額が2,000万円を超える人」「副業で20万円超の所得がある人」「2ヶ所以上から給与を受けており、年末調整を行わない側の収入が年間20万円を超える場合」は確定申告が必要です。

アパートローンとは、自己の居住以外の目的でアパートやマンションを購入・建築する際に利用できるローンを指します。居住用の住宅を購入する際に使用する住宅ローンとは異なり、不動産投資・運用を目的に使用するローンです。住宅ローンより融資金額が高額となるため、審査は厳しく、本人の属性や物件の収益性など総合的に判断され融資されます。

確定申告の種類の一つで、不動産所得、事業所得、山林所得などがある納税者が事前に申告を行い承認された後、決められた手法で申告することで様々な税制優遇を受けられる申告方法です。通常の白色申告と異なり、帳簿の作成に手間と知識が必要になりますが、多くのメリットがあります。

青色申告で得られる特典は、主に4つです。

①青色申告特別控除

青色申告を行うと、10万円か65万円の特別控除が受けられます。白色申告よりも納める税金を少なくできるのです。しかし、この控除額は実際に10万円が節税になるのではなく、所得税や住民税の計算式に当てはめる形になります。

②純損失の繰り越しと繰り戻し

赤字になった部分を翌年以後最長3年間にわたって、繰越すことができます。所得金額を少なくすることで、各年の税負担の軽減につなげられるのです。

③青色事業専従者給与を必要経費にできる

事業主と生計を一にしている配偶者や15歳以上の親族の給料を経費として計上することができます。ただし、青色専業専従者給与控除の対象者に対して、配偶者控除や扶養控除は使えなくなります。そのため、最大38万円である配偶者控除より低い金額の場合は、配偶者控除を利用した方がお得になります。

④貸倒引当金を計上できる

貸倒引当金とは、取引先の倒産などの理由で回収できなくなった債権（売掛金や現金手形など）のことです。青色申告では、年末時点で発生している貸し倒れなどの損失見込額を必要経費として計上することができます。

白色申告と違い、事前に申請の必要があり、また必要書類が多い点が注意点になりますので、まずはお近くの税理士や不動産会社まで相談してみてください。