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賃貸併用住宅は儲かるの?メリット・デメリットを解説

今回は賃貸併用住宅に関して解説します。

賃貸併用住宅とは、一棟の建物の中に自宅部分と賃貸部分を併用している住宅のことです。

投資物件として新たに建物を所有するのではなく、自宅として利用しながら、一部を貸し付け家賃収入を得る方法で、通常の不動産投資とは少し違った特徴があります。

賃貸併用住宅としてマイホームを購入すれば、賃貸で得た収入をローン返済などに利用ができるので、リスクを軽減できます。

しかし、そもそも賃貸併用住宅は儲かるのか、疑問に思う人も多いでしょう。

本記事で詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。

 

賃貸併用住宅のメリットとデメリット

初めに賃貸併用住宅のメリットとデメリットを抑えておきましょう。

 

【メリット】

①貸し付け部分から家賃収入を得ることが可能

冒頭でも説明した通り、住宅の一部を賃貸するため、入居者がいる間は家賃収入を得ることが可能です。

定期的に賃料が入ってくるので大きいです。

②条件によっては住宅ローンが利用できる

条件を満たすことで、住宅ローンの利用が可能です。

したがって、家賃収入をローン返済に当てれば、支払い負担を軽減できます。

住宅ローンの条件はいくつかありますが、もっとも注意しなければならないのは、面積の半分が自宅用でなければならないという点です。

③相続税対策になる

一般的に賃貸部分は自宅部分より低い評価額となります。

さらに相続税の計算上、小規模宅地等の評価額の特例が適用できる場合もあるため、相続税対策として有効です・

 

【デメリット】

①初期費用が高額になる

賃貸併用住宅は、一般の住宅よりも高額である場合がほとんどです。

住宅ローンを組むにしても、審査に通らないケースもあるため、高所得者でなければ困難な実態があります。

②空室の発生等で収入減少のリスクがある

空室が発生する可能性は常にあります。

一般的に不動産投資をする場合、ある程度の空室率は見込んでいることが多いですが、想定を上回る空室が出てしまうと、当初想定していたキャッシュフローが得られない可能性もあります。

③通常の投資物件より利回りが悪い傾向がある

賃貸併用住宅は通常の投資物件より利回りが悪くなるケースが多いです。

これについては、次項で詳しく説明します。

 

賃貸併用住宅は利回りが低い!?

不動産投資における利回りには、「表面利回り」と、「実質利回り」の2種類が表し方があります。

それぞれの計算方法は以下の通りです。

・表面利回り

不動産から得た年間収入÷投資金額×100

・実質利回り

(不動産から得た年間収入-経費)÷投資金額×100

 

実際に東京都における投資物件の利回りの平均値を見てみましょう。

 

住宅の種類

立地条件/類型

期待利回り

取引利回り

ワンルーム

城南地区(目黒区、世田谷区)

4.2%

3.9%

城東地区(墨田区、江東区)

4.2%

4.1%

ファミリー向け

城南地区(目黒区、世田谷区)

4.3%

4.0%

城東地区(墨田区、江東区)

4.5%

4.2%

外国人向け

高級賃貸住宅

低層型

4.5%

4.1%

超高層型(タワー型)

4.5%

4.1%

※日本不動産研究所 第43回 不動産投資家調査(2020年10月現在)より引用

 

住宅の種類に関わらず、4~4.5%で推移しているのがわかると思います。

次に東京都以外の県の数値を見てみましょう。

 

 

地区

ワンルーム

ファミリー向け

札幌

5.5%

5.5%

仙台

5.5%

5.6%

さいたま

5.2%

5.3%

千葉

5.2%

5.3%

横浜

4.9%

5.0%

名古屋

5.0%

5.2%

京都

5.2%

5.3%

大阪

4.8%

5.0%

神戸

5.2%

5.3%

広島

5.7%

5.8%

福岡

5.0%

5.2%

※日本不動産研究所 第43回 不動産投資家調査(2020年10月現在)

 

以上のデータより、東京以外の県の利回りは5~6%が相場となっていることがわかるでしょう。

したがって、不動産投資を行う場合、期待利回りが上記の数値を下回る物件の購入は望ましくありません。

しかし、賃貸併用住宅は物件の一部を居住用として利用しているため、どうしても相場より利回りが低くなってしまいますいる。

特に住宅ローンを利用する場合は、面積の半分以上が自己の居住用になっていなければなりません。

ですが、自分の住居としての役割を兼ねていることを考えれば、利回りの低さはさほど気にする必要はありません。

表面利回りが他の投資物件の平均値の半分程度を目標とすれば良いでしょう。

 

まとめ

賃貸併用住宅は利回りの数字だけ見れば、儲けにくい投資のように思えます。

しかし、自宅を兼ねていることを考えれば、他の投資物件より利回りが低いことについては、あまり気にする必要はないでしょう。

投資用物件を新たに購入するケースにおいては、投資用物件の購入費と別に自宅の賃貸料やローンを支払っている人が多いです。

しかし、賃貸併用住宅であれば、物件購入費に自宅に掛かる費用も含まれていますので、投資費用と自宅の購入費を区別して考える必要がありません。

したがって、利回りの数値だけで考えず、総合的なキャッシュフローで考えれば、決して悪い投資ではないことに気づくと思います。

賃貸併用住宅を検討している人は、以上の内容を踏まえたうえで、ご自身が住みやすく、かつ採算性の高い物件を探すようにしみてください。