不動産の減価償却の考え方と売却時の注意点

不動産投資をすると、決算をする必要があります。慣れない帳簿作成の中でも減価償却は難敵のひとつです。経理や会計に携わっていないとお目にかかることのない減価償却。この減価償却がどのような考え方に基づいて設定されるかを調べていきます。また減価償却は物件の売却時にも必要です。その際の注意点についてもみていきます。

 

減価償却とは何か

簿記の知識がないとわかりづらい減価償却。簿記の知識があったとしても、なぜ減価償却が必要なのかまではなかなか考えがいたりません。ここでは減価償却とは何かについて考えていきます。減価償却とは、学問的には資産を費用へ変換する手法、自己金融機能です。この聞きなれない言葉について解説します。

建物価格を費用へ変換する会計上の手法

建物を購入すると会計上の計上は資産です。減価償却がない場合、建物を購入した年の支出が多額となってしまいます。ただ、不動産投資で建物はその後何年にもわたって使用し、収益を生み出す財産です。このため、建物の価格を所有する期間に割り振る必要があります。この役目を負っているのが減価償却なのです。減価償却費は費用に計上されます。建物という資産の価値を使用期間に応じて費用に変換していくのが減価償却なのです。

自己金融機能

減価償却は自己金融機能、つまり積立の役割もあるのです。減価償却費は費用とはいえ、支出が発生しません。どんどん内部に積み立てられるのです。建物の減価償却が終わったときには、その建物価格分の費用が貯まっています。そのお金を利用して同じ建物を購入することもできるのです。これが自己金融機能、減価償却の積立効果といわれる機能になります。

 

減価償却の方法

減価償却は税法や企業会計基準によってやり方が決まっています。法定耐用年数などが一例です。減価償却制度は厳密に決まっているおり、その方法を理解しておく必要があります。また、減価償却には取得費や経過年数など押さえておくべきデータがあるのです。減価償却の方法や必要なデータについてみていきましょう。

土地は対象外

まず大前提として土地は減価償却の対象外です。土地は使用することによってその価値を減少するものではありません。建物のように利用したり、古くなったりして価値が変わるものではないのです。このため、土地は減価償却を行いません。不動産投資で減価償却の対象となるのは建物とそれに関連する資産に限られます。

法定耐用年数と償却率

建物が何年使えるとみるかは、耐用年数によって定められています。この耐用年数は構造別に区分されているのです。アパートで多い木造は22年、鉄骨造は27年から34年となっています。そしてこれに対応しているのが償却率です。償却率は減価償却の計算で利用することになります。

【構造別の法定耐用年数と償却率】

構造	法定耐用年数	償却率
木造	22年	0.046
金属造 主要な鉄骨の肉厚が3〜4ｍｍ以下	27年	0.038
金属造 主要な鉄骨の肉厚が４ｍｍ超	34年	0.03
鉄筋コンクリート造 鉄骨鉄筋コンクリート造	47年	0.022

 

計算方法

減価償却費の計算方法は以下のとおりです。

減価償却費 = 建物取得原価×0.9×償却率×経過年数

建物と平成28年4月以降に取得した付属設備、看板などの構築物は定額法と決められています。定額法とは毎期一定額の減価償却費を計上する方法です。計算式にある、建物取得原価、償却率、経過年数の把握が重要となります。

 

売却時には減価償却費に注意が必要

不動産投資では建物の比率が大きなものになります。毎期の決算にも減価償却費が計上されるため、減価償却費も大きなウェイトを占めるものです。その減価償却費は、建物を売却する際にも重要になってきます。譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額−（取得費 ＋ 譲渡費用）

減価償却が登場するのは、取得費の計算です。取得費は建物購入代金から減価償却費を引く必要があります。このため取得費は建物保有期間が長くなればなるほど、金額が小さくなるのです。このように売却時の譲渡所得に減価償却費は多大な影響を与えます。

 

まとめ

経理や簿記に触れていないと減価償却に出会う機会は少ないものです。それでも不動産投資はただでさえ投資額のうち建物が占める割合が大きい投資になります。不動産投資と減価償却は密接不可分の関係なのです。毎期の決算だけでなく、売却時の譲渡所得にも影響を与える減価償却。これを機会に理解を深めていきましょう。