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不動産投資物件に自分で住むことをおすすめしない訳

投資物件とはいえ居住ができる以上、自分で住んでも問題ないようにも見えます。自分自身も賃貸マンションに住んでいれば、家賃の節約のために自分の物件に住みたくもなるもの。それでも多くの理由から不動産投資物件に自分で住むことは避けるべきです。ここでは投資用物件に自分で住むことがなぜ問題なのかについて考えていきます。

投資物件に自分で住むことの問題点は

「空室があるなら住んでも問題ないのではないか」と考えることもできます。ただ、自分の投資用物件に住むことには様々な意味で問題です。金融機関との関係、入居者との関係、どれも自分の投資用物件に住むには懸念があります。投資用物件に自分で住むにはどんな問題点があるのか見ていきましょう。

投資用ローンから住宅ローンへの変更は難しい

投資物件を購入する際に融資を受ける場合には、投資用ローンを利用します。これに対して自分で住むことになると、その物件の扱いは居住用物件になるのです。金融機関は投資物件に対するローンと住宅ローンは厳格に区別しています。一般に投資用ローンから住宅ローンへの変更は困難です。最悪の場合、融資条件に反するものとして全額返還を求められる場合もあります。

入居者を立ち退かせるのが困難

入居者にはその物件を借りる権利があります。これが借家権です。入居者は借地借家法によって保護されています。借地借家法は強力な法律で、貸主の都合で入居者を簡単に立ち退かせることは非常に困難です。立ち退かせるには正当事由が必要で、「自分で住みたいから出て行ってくれ」という理由は認められません。それほど入居者は法律で保護されているのです。

自分で住むと家賃収入がゼロになる

自分で投資物件に住むと、自分自身の家賃はかからなくなります。しかし、投資物件に自分で住んでしまうと、その部屋からは家賃収入を得ることができません。空室と同じ扱いになってしまうのです。利回りは下がり、収支は悪化します。結局、自分で自分の首を絞める結果となるのです。

減価償却費を計上できず経費とならない

自己利用の物件は事業用の物件とはいえなくなります。運営費用を経費として計上することができなくなるのです。確定申告や決算などで減価償却費の計上も不可です。投資用物件は収益をあげてこそ、その物件にかかる費用も運営費用として計上できます。自分で住んでしまうと会計的にもマイナスなのです。

 

投資用不動産に自分が住むことはおすすめできない

投資用物件はあくまでも投資用物件です。入居者に住んでもらい、家賃をいただく。収益を獲得する手段であるので、物件にかかる運営費用は経費として計上できるのです。自分が住むことによって、その部屋が生み出すはずだった家賃もなくなってしまいます。このように自らの投資用物件に住むことは多くの問題点があるのです。このため、自分の投資用物件に住むことはおすすめできません。

自分が住むことを前提に物件を選ぶべきではない

「物件選びの段階から自分が住むことを前提に物件を選べばよいのではないか」という考え方もあります。ただ、収支や利回りは悪くなってしまいます。金融機関も収支が悪くなるとわかっている使い方に対して、いい顔はしません。こうしたことから自分が住むことを前提に物件を選ぶべきではないのです。

空室があるからといって住むべきではない

空室があったとしてもそこは利用することもおすすめできません。空室は家賃を払ってくれる入居者のために空けておくべきです。また、自分で住んでしまうと入居者が見つかった際にクリーニングやリフォームをする必要があります。これでは余計に費用がかかってしまい本末転倒です。

 

まとめ

投資用物件はあくまで収益を獲得するためのツールです。自分の投資用物件に住むこと自体は可能ですが、これまであげた理由によって住むべきではありません。ローンもなく、空室が相当あるような物件でなければ、自分の物件に住むメリットはないといえます。投資用物件は投資用として運営していきましょう。