不動産投資はキャッシュフローで判断しよう

キャッシュフローとは、お金（キャッシュ）の流れ（フロー）のこと。お金の流れやお金の出入りを示した言葉です。適正な利益を計算することを目的とするのが会計。キャッシュフローは会計上の利益とは異なる考え方です。キャッシュフローを知ると不動産投資でのリスク管理や利益を増やす際の判断材料となります。不動産投資とキャッシュフローの関係をみていきましょう。

 

キャッシュフローの計算方法と会計上の利益との違い

不動産投資では帳簿をつけ、決算書類も作成します。その一方で会計上の利益とは計算方法が異なるキャッシュフローも計算するのです。このふたつは明確に考え方が異なります。キャッシュフローの計算方法を知るとともに、会計上の利益との違いを明確にしましょう。

キャッシュフローの基本的な計算方法

キャッシュフローは次の式で計算されます。

キャッシュフロー ＝ 家賃収入 －（ローン返済額 ＋ 運営経費 ＋ 税金）

現金の流れが重視されるのが不動産投資でのキャッシュフローです。先ほどの式でも家賃収入から引かれるのは実際にお金が支出されるものばかりになります。キャッシュフローは会計上の計算とは異なるものです。

減価償却費の取り扱い

会計上の費用には減価償却費が計上されています。ところが減価償却費は実際には出費を伴いません。減価償却費は会計上では計上するけれど、キャッシュフローには含まれないのです。こうしたことから、会計上は赤字でもキャッシュフローが黒字になることもあります。反対に会計上は黒字でもキャッシュフローは赤字となることもあるのです。

現金の流れを重視するキャッシュフロー

そもそも会計は、適正な損益計算をして正しい利益を導き出すことを目的としています。減価償却も建物や設備の支出を利用期間に配分するための手法なのです。このためキャッシュフローと会計では計上方法が異なります。あくまで現実のお金の流れを重視するのがキャッシュフローなのです。このキャッシュフローを増やしていくことが健全な経営につながります。安定した不動産投資を望むならキャッシュフローを大きくする方法を考えましょう。

 

キャッシュフローを大きくするには

キャッシュフローを大きくするには手元に残る現金を重視することです。主なキャッシュフローを大きくする方法は以下のようになります。

・家賃収入を増やす

・必要経費を少なくする

・自己資本比率を増やしローンを少なくする

・ローン返済期間を延ばす

・空室期間を短くする。

入ってくるキャッシュを増やせばキャッシュフローは増加します。不動産投資の場合主な収入源は家賃です。この家賃を増やすことで増収を図れます。もちろん、管理費などの必要経費を少なくすることでもキャッシュフローは増加させることが可能です。ただ、ここまではキャッシュフローを導入せずともわかることでもあります。この他に考えられるのは、返済期限をローンの返済期間をなるべく延ばすことです。1年あたりの返済額を少なくすれば、収入から控除されるキャッシュが減少します。この結果、キャッシュフローが増加するのです。空室期間を減らし、お金の流れを絶やさないようにすれば安定的なキャッシュフローを確保することができます。

 

まとめ

かつて会計上は黒字でも倒産してしまう企業が出た時期がありました。このため会計上の利益よりもお金の流れを重視するキャッシュフローが導入されたのです。これまでみてきたように、キャッシュフローをしっかり確認していれば、安定した不動産投資を行うことができます。キャッシュフローが不動産投資に有用な指標を与えてくれるのは間違いありません。キャッシュフローをしっかり理解し、不動産投資にも役立てましょう。