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不動産投資を活用した相続税対策と注意点

賃貸経営において、「キャッシュフロー改善対策」「節税対策」「出口対策」の3つの対策があると言われています。

その中でも、今回は「節税対策」特に”相続税”についてお話したいと思います。

近年の相続税事情

相続税を理解する上で、まずは過去の相続税性の変化(主に相続税基礎控除の変化)を抑えていただきたいと思います。

最近では2015年に相続税法の改正が行われ、2014年末まで相続税の基礎控除額は「5,000万円+1,000万円×法定相続人数」だったものが、「3,000万円+600万円×法定相続人数」へと変わりました。

相続税の基礎控除額が大きく下がったことにより、これまで相続税の対象ではなかった方も対象に含まれるようになりました。時代に合わせ、相続税問題も大きな問題となってきております。

また、一方で日本国内における個人資産の割合を見ると50%以上が不動産であるという現状があります。つまり既に物件をお持ちの方も、物件をお持ちでない方も、不動産に関する知識を付けていくことが重要だいえるでしょう。

相続税の仕組みと収益不動産のメリット

相続税の仕組を簡単に図解すると下記のようになります。

相続税とは一般的に「評価減」「基礎控除」の割合によって変わりますが、基礎控除の額というのは国で定められているため、これ以上増やすことは出来ません。

そのため、相続税対策の一つとして、課税評価額を減らすことがカギとなります。

そしてこの課税評価額というものは、資産の形によって異なります。

基本的に現預金はそのままの価値(100%)で評価されますが、不動産や骨董品など、価値が“形態”によって変わるものも多くあります。

例えば、道路と接していない無道路地などは実際に売買される価格よりも、倍程度、高い評価額で評価・課税される可能性があります。逆にアパート・マンションなどの収益不動産を所有している場合、評価額は下がり、相続税対策になり得るということです。(下記図参照)

既に物件をお持ちの方は、現状の資産状況がどう評価されるか確認されるとよいかと思います。

相続税対策としての不動産投資

ここまで相続税対策には不動産投資が有効だというお話をさせていただきましたが、安易にすぐ物件を購入することはおすすめしておりません。

下記のように相続後、2代目オーナーの方が苦しむ例があるためです。

 

2代目オーナーの声(相続失敗例)

・○○県○○エリアで相続したが、数百坪の土地(山林)の処理に困っている

・立地が悪く埋まらない物件を残されてしまった

・相続した直後にメンテナンスコストが多くかかり、多額の出費があった

・相続発生後、相続税が払えず急いで売却をしてしまったため、相場よりだいぶ安く売却してしまった

 

このように課税標準額が落とせるからと安易に物件を購入すると、相続後に苦労してしまうこともあります。みなさまが実際に物件を購入される際には、しっかりと不動産投資の知識を付けたうえで物件購入されることをお勧めします。