2021.04.20

不動産投資における「家賃保証」とは？

今回は不動産投資における「家賃保証」の解説をします。

家賃保証とは、不動産オーナーの家賃収入を保証するサービスのことで、「賃貸保証」とも呼ばれます。

このサービスを利用すれば、空室や入居者の家賃滞納などがあった際でも、毎月の収入が保証されるため、安定的な収入を確保したい不動産オーナーにおすすめです。

しかし、メリットばかりではありませんので、サービス内容についてよく理解しておく必要があります。

家賃保証の種類

家賃保証には以下の3つのサービスがあります。

・一括借上げ

・滞納保証

・空室保証

結果的に家賃を保証するという意味は同じですが、その方法は異なります。

なお、滞納保証は、借り手が保証料を負担するのが一般的ですが、「一括借上げ」と「空室保証」は貸し手（不動産オーナー）が契約するものです。

それぞれの特徴を解説します。

【一括借上げ（サブリース）】

サブリース会社（保証会社）が物件をすべて借り上げ、入居者に転貸借するシステムのことです。

単に「サブリース」とも呼ばれます。

サブリースを利用すれば、空室が発生した場合でも、サブリース会社が家賃を保証してくれるため、空室リスクを抑えられます。

また、建物の修繕や入居者のクレームなど、賃貸管理全般をサブリース会社が対応してくれるので、オーナーの負担が小さくなります。

一方、こうした業務を委託するため、サブリース会社への手数料が発生します。

また敷金や礼金、更新料などがサブリース会社の取り分となります。

空室リスクがなくなり、管理も楽になる分、相応の費用は支払わなければならないと覚えておきましょう。

【滞納保証】

入居者が家賃を滞納した場合に、保証会社が家賃を立て替えてくれるサービスです。

賃貸物件の入居者は、身内を連帯保証人にしたうえで賃貸借契約を結ぶことがほとんどですが、中には連帯保証人を確保できない人もいます。

連帯保証人が確保できないと、万が一、入居者が家賃を滞納した場合に、全額を回収できなくなる可能性が出てくるため、オーナーとしては高いリスクを抱えることになります。

そんなとき、入居者と家賃保証会社の間で契約を結んでもらえば、滞納が発生しても代わりに家賃を請求してくれます。

家賃滞納は、マンションやアパート経営を行うオーナーにとって常に付きまとうリスクなので、こうした物件を所有するオーナーにおすすめです。

【空室保証】

保証会社に保証料を支払うことで、一定の家賃が保証される制度です。

空室が増加して不動産収益が減った場合でも、一定の収入が得られるので、空室リスクを抑えられ、安定的な経営ができます。

一括借上げと似たようなサービスですが、物件の借上げを行わずに空室が出た場合のみ保証するという点に違いがあります。

また、敷金・礼金・更新料などは保証会社ではなく、オーナーが受け取ることが可能です。

一方、一括借上げのように賃貸管理の面までカバーしてくれるわけではなく、あくまで空室の保証のみですので注意しましょう。

ここまで家賃保証に関して説明してきましたが、実際のところ、日本において家賃滞納がどの程度発生しているか分からなければ、保証が必要かどうかの判断もつかないでしょう。

以下は家賃滞納率のデータです。

月初のほうが月末より滞納率が高いことがわかります。

また、月末での2ヶ月以上の滞納率が、おおよそ1％ほどあることがわかります。

1ヶ月程度の滞納でしたら、取り戻しは比較的容易かもしれませんが、2ヶ月以上の滞納では、回収困難に陥る可能性が高くなります。

滞納率1％ですと、100室あれば1室は2ヶ月以上の滞納がある計算になります。

このことから、複数のマンションやアパートへの投資を考えている方は、何かしらの家賃保証は考えたほうが良いと判断できるでしょう。

今回は家賃保証の解説をしてきました。

不動産オーナーにとって、家賃収入はもっとも気にかかる部分なので、どのような保証をつけるべきか、真剣に考える必要があります。

ぜひ今回の内容を参考にしていただき、最適な保証を見つける努力をしてみてください。