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マンション投資におけるワンルーム・ファミリー向けのそれぞれの特徴とは?

マンション投資を行う場合、部屋の間取りをワンルームにするか、ファミリー向けにするか、迷われる方は多いでしょう。

ワンルーム、ファミリー向け、それぞれにメリット・デメリットがあるので、特徴をしっかり理解したうえで判断することが重要です。

特に初めて不動産投資を行う方は、慎重に考える必要があります。

そこで今回はマンション投資を検討している人に向けて、ワンルームとファミリー向け、それぞれのメリット・デメリットについて解説します。

 

ワンルームのメリット・デメリット

初めにワンルームのメリットとデメリットを説明します。

 

【ワンルームのメリット】

・購入およびリフォーム費用が安価

・空室期間が短い

・入居者層のターゲット層が広い

 

【ワンルームのデメリット】

・入退去の回転が早い

・原状回復費や広告費が発生しやすい

・ファミリー向けと比較すると家賃収入は低め

 

一番のメリットは比較的安価で購入できるため、少ない資金で不動産投資を始められる点でしょう。

また、年齢層を問わず入居ニーズのある間取りなので、空室率が低い傾向にあります。

特に駅近の物件は、退去してもすぐに次の入居者が見つかる可能性が高いので、安定した収入が見込めます。

デメリットとしては、入退去が頻繁に行われるため、原状回復や次の入居者を募集する広告費が多くなりがちという点です。

家賃収入もファミリー向けと比較すれば、面積が小さい分、少なくなります。

 

ファミリー向けのメリット・デメリット

次にファミリー向けのメリットとデメリットを説明します。

 

【ファミリー向けのメリット】

・入居期間が長いため、収入が安定する

・入居者のモラルが高い

・駅近でなくても集客できる

 

【ファミリー向けのデメリット】

・投資物件の購入価格が高い

・管理費や修繕費が高額になりがち

・入退去の見通しが立てづらい

 

ファミリー向けの部屋の場合、単身と違って入居者がすぐに退去するケースは少ないので、安定的な収入が見込めます。

家族と同居する入居者の場合、モラルの高い人が多いので、近隣とのトラブルも起こりにくいでしょう。

また、家族で入居する場合、学校や病院などの施設との距離や治安の良さが優先されるので、駅近でなくても集客しやすいメリットがあります。

一方、購入価格はワンルームより面積が広い分、高額になります。

物件の管理費や修繕費もそれに比例して高くなるので、資金力のある人でなければ運営が難しいでしょう。

また、ワンルームほど入退去の見通しが立てづらい特徴もあります。

 

利回りが良いのはどちらか?

最後にワンルームとファミリー向けを比較して、利回りが良いのはどちらか、データを元に見ていきましょう。

以下は東京都におけるワンルームとファミリー向けの投資物件、利回りの平均値です。

 

住宅の種類

立地条件/類型

期待利回り

取引利回り

ワンルーム

城南地区(目黒区、世田谷区)

4.2%

3.9%

城東地区(墨田区、江東区)

4.2%

4.1%

ファミリー向け

城南地区(目黒区、世田谷区)

4.3%

4.0%

城東地区(墨田区、江東区)

4.5%

4.2%

※日本不動産研究所 第43回 不動産投資家調査(2020年10月現在)より引用

 

 

 

次に東京都以外の県の数値を見てみましょう。

地区

ワンルーム

ファミリー向け

札幌

5.5%

5.5%

仙台

5.5%

5.6%

さいたま

5.2%

5.3%

千葉

5.2%

5.3%

横浜

4.9%

5.0%

名古屋

5.0%

5.2%

京都

5.2%

5.3%

大阪

4.8%

5.0%

神戸

5.2%

5.3%

広島

5.7%

5.8%

福岡

5.0%

5.2%

※日本不動産研究所 第43回 不動産投資家調査(2020年10月現在)

 

数字上はワンルームとファミリー向けで大きな違いがないことがわかります。

しかし、実質利回り(経費等を考慮した利回り)ベースで考えると、面積の大きいファミリー向けのほうが、税金やリフォーム費用などのコストが高くなるため、ワンルームよりも低くなりがちです。

そのため、ファミリー向けのマンションに投資する場合は、税金やリフォーム費用を低く抑えることが重要になってきます。

 

まとめ

以上、ワンルームとファミリー向け、それぞれのマンションに投資する場合のメリット・デメリットについて解説してきました。

不動産投資を行う場合、投資する物件の特徴をしっかり把握しておくことが重要です。

今回ご紹介した内容を踏まえたうえで、目標とする収入を達成できそうな物件を探す努力をしてみてください。