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不動産の最適な売却タイミングとは?

不動産投資に限らず投資一般でも、売却のタイミングは非常に重要です。キャピタルゲイン狙いが多い株式投資ほどではないものの、不動産投資でも売却タイミングは重要、かつ、難しくなっています。不動産投資家がどんなタイミングで売却を行っているのか、判断する基準はどこなのかを考えてみましょう。

売却に適切なタイミングとは

不動産投資のスタイルにもよりますが、投資は売却まででひとつのサイクルです。とはいえ、購入した翌日に売却、とはいきません。それぞれが考える、売却に適切なタイミングがあります。ここで考えるのは、マンション、アパート、戸建、土地といった全てのの物件に共通する売却のタイミングです。売却に適切なタイミングとはいつなのか、注意点も含めて解説していきます。

5年以上所有していること

まずは所有期間です。目安としては5年以上の所有となります。5年未満だと、短期譲渡所得の対象となり、売却時に譲渡益が出た場合には40%近い税率です。せっかく売却益があっても税金に取られる可能性があるので5年間は我慢して所有しましょう。もし売却益が出ないことが予想される場合には5年間の縛りはありません。

大規模修繕が発生する前

分譲マンションの場合、築15年をメドに大規模修繕を行います。外壁の塗り直し、屋上の漏水対応などです。これは不動産投資用の物件でも同じこと。築15年程度で大規模な修繕が必要になります。こうなると出費は相当なもの。大規模修繕の時期よりも前に売却するのがひとつのタイミングです。

キャッシュフローで決める

何年か不動産投資をしていると、キャッシュフロー表を見るだけでも売却のタイミングがわかってきます。キャッシュが減少傾向だったり、稼働率が徐々に悪化したりすると売却やテコ入れのタイミングです。これは単年度のキャッシュフロー表ではわかりません。複数年のデータを照らし合わせて確認しましょう。

 

売却タイミングを決める要素

不動産投資は自分の都合だけで進められるものでありません。景気の悪い時期に売却に出しても売れないこともあります。また、タイミングを逃してしまい、安くしか売却できないことも。ここでは売却のタイミングを図る要素を考えていきます。そのためには経済情勢から物件自身のことをいろいろと検討する必要があるのです。

経済情勢

安い時に買い、高い時に売ることで収益を得るのが投資の基本です。これは不動産投資にも当てはまります。都心部の、地価の高いエリアでは地価が高い時期に売却すると高く売却できるものです。反対に経済情勢の悪いタイミングでは、売りに出しても売れないこともあります。自分のタイミングもありますが、まずは売れるタイミングがどうかを図ることが必要です。

築年数

単純に築年数だけ考えれば、築浅物件のほうが売却できる可能性は高まります。投資物件の場合、築10年から15年程度までは毎年価格が下がるもの。その後築20年程度まではあまり値段が下がりません。これは賃料収入の変動とリンクした動きです。こうした特性を頭に入れていれば、築年数も判断要素のひとつとなってきます。

投資物件の状態

大規模修繕の前がひとつのタイミングであることはお話ししました。この他にも、建物の外観や内装などの建物の見映えも重要です。築年数にしては古く感じる、反対に築年数の割に新しく見える、といった物件の特性も売却タイミングを分けることになります。また、見映えという意味では稼働率も大事です。満室近くになっていれば、高稼働物件として評価があがります。外見的な状態と稼働の両面の状態が重要なのです。

 

まとめ

幸いなことに不動産投資の場合、株式市場やFXほど売却タイミングはシビアではありません。反対に売却先を探すのに時間がかかるくらいです。不動産売買は「縁」だと、ベテラン担当者も言うことがあります。不動産の売却はまさにタイミングなのです。このタイミングを見極め、適切に査定→売却を行いましょう。また、売却の際に必要な確定申告についても別記事にて解説しております。是非、そちらもご覧になって見てください。