不動産投資におけるシミュレーションの作り方を解説！

不動産投資をするうえで、シミュレーションはとても重要になります。その物件が本当に儲かるのか、収益はどれくらいあがるのかを知る必要があるからです。金融機関でローンを組む際にもシミュレーションは必須となっています。彼らは数字のプロ。いいかげんなシミュレーションではローンを満足に引き出すことはできません。不動産投資におけるシミュレーションに必要な項目やおすすめのサイトについてご紹介します。

 

不動産投資でシミュレーションに必要な項目

不動産投資のシミュレーションには複雑な式や高度な数学の計算は必要ありません。基本的には収入と支出の引き算です。この他に重要なのは将来予測とリスクがあります。将来をどのように予測するかで結果は変わってくるもの。不動産投資シミュレーションで必要な項目についてみていきましょう。

家賃などの収入

まずは収益の源泉となる収入です。不動産投資の場合は家賃がメインとなります。この他には共益費や管理費といった項目も収入項目です。敷金は預かり金となるのでここには入りませんが、返却の必要のない礼金などは収入としてあつかいます。

通常の支出

日常の管理や清掃、ＰＭ会社への管理費等の費用は毎月発生するものです。また、物件に対する固定資産税や火災保険は毎年負担すべきもの。こうした、稼働期間中に常に発生する費用についてはある程度予測をすることができます。これまでにかかった実際の費用を元にシミュレーションしてみましょう。

臨時の支出

外壁の再塗装、エントランスホールの改修といった大規模な修繕は毎年発生するものではありません。それでもこのような、何年かに一度発生する費用にも備えておく必要があります。毎年一定額を積み立てたり、その年に発生する臨時の支出を見積もったりして準備が必要です。

予測とリスク

将来予測やリスクの判定はシミュレーションの根本といってよいでしょう。建物は古くなっていくため、今の家賃が永続することはありません。何年後にどれくらい下がるのか予測します。近隣で新しい収益物件が建築されていると、そちらに入居者が流れることもあるでしょう。もちろん、将来を正確に予測することはできません。それでもなるべく説得力のあるシナリオを作成する必要があります。

サブリースなどの賃貸方式

直接入居者と契約する場合とサブリース業者に一括して貸すのでは、収入が変わってきます。会社が寮代わりに借り上げてくれると長期間の賃貸が期待可能です。このように今では様々な賃貸形式が存在します。どれを選ぶかによって収入の水準や支出の水準が変わるのです。どのような前提でシミュレーションするのかを考えたうえで行いましょう。

不動産投資シミュレーションでおすすめのサイト

今や投資物件を扱うサイトでもシミュレーション機能を備えたサイトが数多くあります。その中でも簡単に操作ができ、初心者でも使いやすいサイトをピックアップしました。番外編として、エクセルでもシミュレーションができることもご紹介します。

ノムコム・プロ

野村不動産アーバンネットが運営するノムコムには、不動産投資シミュレーション機能を有するノムコム・プロ（https://www.nomu.com/pro/cashflow/）があります。物件価格や利回りなどの基本的な数値を入力すると、収益などのさらに詳細な数値を入力することが可能です。シミュレーションの知識が乏しくても、数値を入力することができるので初心者でも十分使いこなせます。

東急リバブル

東急リバブルもポータル画面から「収益シミュレーション」（https://www.livable.co.jp/fudosan-toushi/simulation-shueki/）を選択すると、シミュレーション画面が現れます。借入金利や収益率を自在に変更できるので、簡単なシミュレーションがすぐにでも可能です。収益と物件取得価格の関係、借入金の割合などのチェックが簡単にできます。

番外編：エクセルでも作成可能

実はパソコンにインストールされている「エクセル」などの表計算ソフトでもシミュレーションは可能です。本格的なシミュレーションには相応の知識が必要ですが、シンプルなキャッシュフロー表であれば、比較的簡単に作成できます。自分独自の視点で分析が行いたい場合には、表計算ソフトは最適です。

 

まとめ

融資を受ける際にも、物件売買の判断の際にもシミュレーションは大事なツールです。最初は不動産サイトのシミュレーション機能で勉強し、ゆくゆくは自分でも作成できるようになるとよいでしょう。不動産投資を本格的に行うためにもシミュレーションはますます重要になっていきます。